Ortsübliche Vergleichsmiete

Als Vermieter ist es wichtig, den Mietpreis einerseits im rechtlich zulässigen Rahmen festzulegen und andererseits eine marktgerechte und realistische Miete zu erzielen. Dies gilt sowohl bei Neuvermietung als auch Mieterhöhungen. Eine Grundlage dafür bildet die ortsübliche Vergleichsmiete. Im folgenden Ratgeber bieten wir Ihnen alle relevanten Informationen im Überblick und helfen Ihnen, die bestimmenden Faktoren zu verstehen und so die örtliche Vergleichsmiete ganzen korrekt anzuwenden.

Wenden Sie sich für detaillierte Fragen oder Unsicherheiten zum Thema ortsübliche Vergleichsmiete an Ihren örtlichen Haus & Grund Verein ( ➤ zum Vereinsfinder )

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die gesetzliche Grundlage dieser Thematik findet sich im BGB § 558 – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Demzufolge handelt es sich dabei um einen in der jeweiligen Gemeinde und in den letzten sechs Jahren üblichen Mietpreis für vergleichbaren Wohnraum. Letzteres bezieht sich auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie die energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist somit als ein Durchschnittswert zu verstehen, welcher von vielerlei Faktoren abhängt. Entsprechend sind regelmäßige Schwankungen durchaus üblich, sodass Sie als Vermiete idealerweise ebenso regelmäßige die Vergleichsmiete prüfen, um Ihre Mietpreise aktuell zu halten – insbesondere, wenn sich einer oder mehrere der genannten Faktoren ändern.

Wie findet man die ortsübliche Vergleichsmiete?

Um nun überhaupt herauszufinden, wie hoch dieser durchschnittliche Mietpreis ist, gibt es gemäß § 558a Abs. 2 BGB mehrere Möglichkeiten:

• Orientierung am Mietpreis von wenigstens drei vergleichbaren Mietobjekten (idealerweise in direkter Nähe)
• Gutachten von Ausschüssen und Sachverständigen einholen
• Auskünfte aus Mietdatenbanken nutzen
• Kalkulation mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels

Vor allem letzteres, also der Mietspiegel, ist für Vermiete ein praktische Grundlage für realistische Mietpreise. Dieser wird von Gemeinden und Städten regelmäßig angepasst und spiegelt somit die Entwicklung des Wohnungsmarktes gut wieder.

Grundlage für Vergleichsmiete: der Mietspiegel

Je nach örtlichen Gegebenheiten ist der Mietspiegel unterschiedlich aktuell und detailliert. Vor allem in größeren Städten gibt es beispielsweise oft einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB), während in kleineren Gemeinden einfache Mietspiegel üblich sind. In jedem Fall erhalten Sie den jeweils gültigen Mietspiegel bei der zuständigen Verwaltung.

In der tabellarischen Übersicht eines Mietspiegels finden sich folglich ortsübliche Vergleichsmieten für jeweils individuelle Wohnungsgrößen und Baujahre (beziehungsweise Jahre der Bezugsfertigkeit). In manchen Mietspiegeln werden direkt noch weitere Faktoren mit aufgeführt. Damit erhalten Sie in der Regel dennoch erst einmal nur einen Grundpreis pro Quadratmeter, also eine grundlegende Nettokaltmiete.

So kalkulieren Sie den Mietpreis

Wenn Sie in Ihrem Mietvertrag Bruttokaltmieten oder andere Mietmodelle (beispielsweise Miete mit Teilinklusion der Betriebskosten) vereinbart haben bzw. vereinbaren wollen, müssen Sie ausgehend vom Mietspiegel freilich etwas umrechnen (beispielsweise die Betriebskosten herausrechnen).

Davon abgesehen gilt es, für den aus dem Mietspiegel ersichtlichen Grundpreis einen eventuellen Lagezuschlag zu überprüfen. Wie erwähnt, gibt es verschiedene Faktoren, die die ortsübliche Vergleichsmiete beeinflussen. Denn in den meisten Fällen gibt es beim jeweiligen Mietspiegel noch eine Unterscheidung der Stadtteile oder Ortslagen.

So wird in Berlin etwa in einfache, mittlere und gute Lage unterteilt, während München sogar eine sechsteilige Klassifizierung in einfach, durchschnittlich, gut und beste sowie zentral durchschnittlich und zentral gut vornimmt. Damit ergibt sich dann gegebenenfalls ein pauschaler Lagezuschlag pro Quadratmeter, der zum Grundbetrag hinzuzurechnen ist.

Weitere Zu- und Abschläge zur Vergleichsmiete

Neben der Lage der Mietimmobilie findet schließlich noch die Ausstattung Berücksichtigung und hier müssen Sie als Vermieter ganz genau hinschauen. Denn dabei sind einerseits abermals Zuschläge aber auch Abschläge möglich. Je nach Mietspiegel sind unterschiedliche Aspekte von Bedeutung. In der Regel betreffen diese Zu- und Abschläge insbesondere:

• Gebäudetyp (bspw. Wohnblock oder Altbau)
• Ausstattung von Küche, Bad und WC
• Bodenbeläge, Wände und Türen
• Isolierung (Wärme und Schall)
• Heizung und Wasserversorgung

Die genauen Faktoren und ihren Einfluss auf die Vergleichsmiete entnehmen Sie dem jeweiligen Mietspiegel. Logischerweise ergeben beispielsweise ein zweites Badezimmer oder eine hochwertige Küchenausstattung jeweils Zuschläge, während etwa ein Wohnblock als Gebäude einen Abschlag bedeutet.

In manchen Fällen führt der Mietspiegel für die möglichen Zu- und Abschläge ein Punktesystem. Hierbei gehen Sie einfach die zugehörige Checkliste durch und erhalten anhand des Punktesaldos den finalen Zu- oder Abschlagsbetrag zu dem zuvor ermittelten Grundwert.

Finden Sie als Vermieter in dem für Sie geltenden Mietspiegel wiederum nur unzureichende (veraltete) oder keinerlei Daten, lohnt es sich, ein Gutachten durch einen vereidigten Sachverständigen einzuholen.

​​​​​​​Rechtlicher Aspekt – Preisspannen, Mietpreisbremse etc.

Final haben Sie als Vermieter nun also die ortsübliche Vergleichsmiete in Form eines Grundpreises herausgelesen, den Lagezuschlag sowie weitere Zu- oder Abschläge kalkuliert. Damit besteht nun ein realistischer, durchschnittlicher Mietpreis.

Wichtig für Sie zu wissen ist, dass dieser Preis in einer gewissen Spanne nach unten oder oben abweichen darf. Die zulässige Abweichung ist in der Regel ebenfalls im Mietspiegel festgehalten. Als Vermieter müssen Sie jedoch begründen, weshalb die von Ihnen angesetzte Miete vom Durchschnittspreis abweicht. Ganz überschreiten dürfen Sie die Spanne allerdings nicht.

Des Weiteren müssen Sie bei einer Neuvermietung eventuell die sogenannte Mietpreisbremse beachten. Diese gilt, wenn das jeweilige Bundesland dies beschlossen hat, für Gemeinden mit höherer Nachfrage nach Wohnung als Angebot und besagt, dass die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

​​​​​​​Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wie erwähnt, unterliegt die ortsübliche Vergleichsmiete Schwankungen und kann auch innerhalb weniger Jahre merklich ansteigen. Als Vermieter sollten Sie also auf dem aktuellen Stand bleiben, um mit der Entwicklung des Marktes Schritt zu halten. Beachten Sie allerdings auch dabei § 558 des BGB:

• 12 Monate nach Bezug der Mietimmobilie oder nach der letzten Erhöhung darf ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht werden, wobei dann noch eine Zustimmungsfrist der Mieter von 3 Monaten gilt.
• Im Verlangen muss die Erhöhung begründet sein (Mietmodernisierung, Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete etc.).
• Gemäß der Kappungsgrenze darf die Miete in drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen – bzw. um maximal 15 Prozent in Regionen mit höherer Nachfrage nach Wohnraum als Angebot. 

​​​​​​​Zusammengefasst: ortsübliche Vergleichsmiete aus Vermietersicht

Wie Sie also sehen, ist die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Basis, von der aus Sie als Vermieter Ihren Mietpreis angemessen kalkulieren. Durch die Berücksichtigung verschiedener Faktoren schöpfen Sie den Wert Ihrer Immobilie bestmöglich aus, bleiben stets auf dem aktuellen Stand des Wohnungsmarktes und bewegen sich im rechtlich zulässigen Rahmen.

Für die allzeit korrekte Anwendung des Mietspiegels und eine präzise Erfassung der ortsüblichen Vergleichsmiete steht Ihnen Haus & Grund mit einem Verein vor Ort zur Seite und berät Sie mit Erfahrung und Expertise.

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