Schrottimmobilien

Berlin, Juni 2024

Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (BT-Drs. 20/11308) vom 24.Juni 2024

Mit diesem Gesetzesentwurf möchte die Bundesregierung dem Problem der missbräuchlichen Ersteigerung von Schrottimmobilien zur wirtschaftlichen Ausbeutung entgegentreten. Aufgrund der Besonderheit des Zwangsvollstreckungsrechts wird der Ersteigerer von Immobilien nicht erst bei Eintragung ins Grundbuch Eigentümer, sondern bereits zum Zeitpunkt des Zuschlags. Teilweise werden dadurch Immobilien zu unangemessen hohen Preisen ersteigert, durch den sofortigen Eigentumserwerb Nutzungen gezogen (wie beispielsweise Mieten eingenommen) und letztlich der Kaufpreis nicht gezahlt. Zwar kann die Immobilie wiederversteigert werden, allerdings kann in der Zwischenzeit zum einen hoher Gewinn aus der Immobilie gezogen werden und zum anderen verschlechtert sich in der Regel der Zustand der Immobilie erheblich. Gerade durch die Verschlechterung des Zustands werden Nachbargrundstücke und Immobilien erheblich beeinträchtigt, so dass deren Werte stark sinken.

Haus & Grund Deutschland begrüßt den Vorschlag, zur Versteigerung angebotene Immobilien auf Antrag der Gemeinde unter eine Zwangsverwaltung zu stellen (§ 94 a ZVG neu), ausdrücklich.

Durch die Bestellung einer gerichtlichen Verwaltung können Maßgaben aufgegeben werden, die dem Anreiz, eine Immobilie mit dem Vorsatz zu erwerben, hohe Nutzen aus ihr zu ziehen, ohne den Kaufpreis zahlen zu wollen, entgegenwirken. Im Zusammenspiel mit § 94 ZVG müssen etwaig eingenommene Gelder immer an den gerichtlich bestellten Verwalter gezahlt werden und werden erst dann ausgehändigt, wenn der Kaufpreis, zu dem die Immobilie ersteigert wurde, gezahlt oder hinterlegt wurde.

Dies widerspricht auch nicht der geltenden Rechtsordnung, da nach § 94 ZVG bereits die Möglichkeit der Zwangsverwaltung besteht und durch § 94 ZVG lediglich erweitert wird. Die Zwangsverwaltung stellt dabei zwar einen Eingriff in das Eigentumsrecht dar, allerdings ist es verhältnismäßig, Einnahmen zunächst an einen Verwalter zu hinterlegen, solange der Kaufpreis nicht beglichen wurde.

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass kein bestehendes Rechtsinstitut dem derzeit bestehenden Missstand entgegenwirken kann, stellt die Einführung des neuen § 94 a ZVG eine notwendige und sinnvolle Maßnahme dar.

Haus & Grund Deutschland regt an, langfristig eine Änderung des Eigentums- und Zwangsversteigerungsrechts in Betracht zu ziehen und den Eigentumserwerb im Zwangsversteigerungsverfahren genau wie bei der allgemeinen Übertragung von Immobilieneigentum von der Eintragung im Grundbuch abhängig zu machen.