Mietzahlungen sind weiter zu erbringen
Aufgrund der aktuellen Entwicklungen bezüglich der Corona-Pandemie besteht bei vielen Vermietern Unsicherheit darüber, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter die Mietzahlungen aussetzen kann. Dieses Thema ist derzeit vorrangig in den Rechtsberatungen des Landesverbandes Haus & Grund Schleswig-Holstein.
Vorab kann hierzu gleich eine Entwarnung gegeben werden: Die vertragliche Verpflichtung zur Zahlung der vereinbarten Miete besteht weiterhin unverändert fort. Der Mieter muss auch in den Monaten April, Mai und Juni 2020 die geschuldete Miete pünktlich an den Vermieter zahlen. Erfolgt die Zahlung nicht, so gerät der Mieter in Zahlungsverzug.
Die offensichtlich von vielen Mietern vertretene Auffassung, dass sie die Miete aufgrund der aktuellen Situation hinsichtlich der Corona-Pandemie in den Monaten April bis Juni 2020 nicht erbringen müssten, ist somit gänzlich verfehlt. Die Miete ist nach wie vor pünktlich zu zahlen. Sollte die Mietzahlung nicht erfolgen, so bestehen für den Vermieter die regulären Möglichkeiten zur Durchsetzung seiner Forderungen gegen den Mieter (u.a. Mahnverfahren, gerichtliche Klage).
Der einzige Unterschied zu den regulären mietrechtlichen Regelungen besteht derzeit darin, dass der Vermieter nur nicht allein aus dem Grund kündigen kann, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Mieter hat in diesem Zeitraum somit einen erweiterten Kündigungsschutz. Indes jedoch ist dieser an die zwingende Voraussetzung geknüpft, dass der Mieter darlegt und im Zweifel auch beweist, dass der Mietausfall durch die Umstände der Corona-Pandemie bedingt ist.
Dies dürfte jedoch nur selten der Fall sein. Verliert der Mieter aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie seinen Arbeitsplatz, so kann er die Leistungen der jeweiligen Agentur für Arbeit in Anspruch nehmen. Ist der Mieter nach wie vor bei seinem Arbeitgeber beschäftigt, so kann er die Mietzahlungen weiterhin erbringen, regelmäßig auch dann, wenn er sich in Kurzarbeit befindet. Denkbar ist daher somit einzig die Alternative, dass der Mieter nach wie vor bei seinem Arbeitgeber beschäftigt ist und dieser aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie die Gehaltszahlungen einstellt. In diesem Fall hätte der Mieter keinen Anspruch auf Leistungen der Agentur für Arbeit, erhält jedoch auch kein Gehalt. In dieser Situation dürfte durch den Mieter der Nachweis zu erbringen sein, dass er die Miete derzeit nicht erbringen kann.
Hinsichtlich der gewerblichen Vermietung besteht ebenso nach wie vor ein Anspruch des Vermieters auf fristgerechte Zahlung der Miete durch den Mieter. Die vorstehenden Ausführungen sind somit auch auf den Bereich der gewerblichen Vermietung übertragbar. Kann ein Unternehmen die Mietzahlungen aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie (z.B. bei angeordneter Schließung und somit Wegfall des Umsatzes) in den Monaten April bis Juni nicht erbringen, so besteht hier ebenso ein erweiterter Kündigungsschutz für den Mieter. Eine Kündigung durch den Vermieter kann dann nicht erfolgen. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung besteht jedoch weiterhin die Verpflichtung zur Zahlung der Miete.
In vielen Fällen bietet es sich an, dass Vermieter und Mieter hinsichtlich einer einvernehmlichen Lösung zur Bewältigung dieser Krisensituation persönlich ins Gespräch kommen. Es besteht die Möglichkeit, dass eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen wird, in der festzuhalten ist, dass z.B. eine Stundung der Miete (und natürlich kein Erlass derselben) für einen gewissen Zeitraum erfolgt. Es wird hierbei dringend empfohlen, dass der Zeitraum für die Stundung der Miete konkret angeführt wird (z.B. April bis Juni 2020) und dass ebenso eine Frist zur Rückzahlung der gestundeten Mieten vereinbart wird (z.B. 30.06.2021). Die schriftliche Vereinbarung ist zudem durch Vermieter und Mieter zu unterzeichnen.
Sollten Sie Rückfragen zu diesem Thema haben oder eine Beratung bezüglich des Abschlusses einer Vereinbarung wünschen, so kontaktieren Sie hierzu den für Ihren Ortsverein zuständigen Rechtsberater. Gerne sind wir Ihnen diesbezüglich behilflich.
