Widerspruchsrechte des Mieters bei Kündigungen
Regelmäßig kommt zum Thema der Kündigung die Rückfrage, was es mit den entsprechenden Widerspruchsrechten auf sich habe und wann man diese tatsächlich anwenden müsse und hierüber belehren müsse.
Zum einen gibt es den Widerspruch des Mieters gegen eine ordentliche Kündigung wegen einer sozialen Härte gemäß § 574 BGB. Dieser Widerspruch steht einem Mieter zu, wenn er seiner Räumungsverpflichtung zum Ende der Mietzeit nicht nachkommen kann, weil eine Räumung seiner Wohnung derzeit eine besondere soziale Härte für ihn oder seine Familienmitglieder bedeuten würde. Eine solche soziale Härte kann in Erkrankungen des Mieters und seiner Familie genauso liegen wie darin, dass der Mieter keinen Ersatzwohnraum erhalten kann.
Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Mieter hinsichtlich seines Widerspruchsrechts gemäß § 574 BGB belehrt werden und ein entsprechender Belehrungstext sowie die Verpflichtung einen entsprechenden Widerspruch schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen. Unterlässt man im Kündigungsschreiben diese Belehrung, so kann der Mieter noch über noch über das Datum der Beendigung hinaus einen Widerspruch wegen der sozialen Härte erheben. Ein solch äußerst später Widerspruch löst jedoch beim Vermieter häufig bereits Kosten und Aufwendungen aus, da dieser die termingerechte Rücknahme seiner Wohnung plant.
Des Weiteren gibt es den Widerspruch des Vermieters gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses über den Beendigungstag hinaus gemäß § 545 BGB. Der Gesetzgeber wollte durch die Regelung § 545 BGB verhindern, dass bei einer Kündigung, aus welcher keine Rechte hergeleitet werden kein Miet rechtsfreier Raum entsteht. Indem sozusagen beide Parteien auf den Vollzug einer Kündigung verzichten entsteht im Nachgang durch bloßen Zeitablauf ein neuer Mietvertrag mit den zuvor geltenden Regelungen. Damit dies nicht quasi aus Versehen geschieht muss im Rahmen einer ordentlichen Kündigung spätestens nach Beendigung der Mietzeit (Ablauf der Kündigungsfrist) unverzüglich der Widerspruch gemäß § 545 BGB erklärt werden. Der Einfachheit halber kann ein solcher Widerspruch jedoch bereits im Kündigungsschreiben erklärt werden.
Für den Fall außerordentlicher Kündigungen ist keiner dieser Widersprüche notwendig. Bei Vorliegen der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale einer außerordentlichen Kündigung steht einem Mieter ein Widerspruchsrecht wegen sozialer Härten nicht zu (er hätte den mietvertraglichen Pflichtverstoß schlicht unterlassen können).
Des Weiteren geht die Rechtsprechung davon aus, dass die Aufforderung zur sofortigen Räumung konkludent den Widerspruch gegen eine fortdauernde Nutzung eines Mietverhältnisses enthält.
Enthält eine außerordentlich fristlose Kündigung zugleich die ordentliche Kündigung aus selben Grunde, so kann z.B. wenn die außerordentliche Kündigung wegen einer Schonfrist Zahlung bei Zahlungsrückstand entfällt und trotzdem die außerordentliche Kündigung greift ein Widerspruchsrecht des Mieters wegen sozialer Härte nicht greifen.
Der Widerspruch des Vermieters wegen der fortdauernden Nutzung sollte jedoch in jedem Fall erfolgen.
