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Wissenswertes
Sind Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten umlagefähig?
Immobilien in Schleswig-Holstein sind in bestimmten Räumen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Diese Regelung ist spätestens seit dem Jahr 2010 verpflichtend. Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Rauchwarnmelder in den Immobilien anzubringen: die Geräte werden vom Eigentümer/ Vermieter installiert, regelmäßig gewartet und auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft.
Macht es dabei einen Unterschied, ob die Geräte von dem Vermieter gekauft oder gemietet werden? Können die Kosten der Geräte-Miete auf die Mietparteien im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ebenso wie die Wartungskosten umgelegt werden? Zu dieser Frage hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Urteil vom 11. Mai 2022 (Az.: VIII ZR 379/20) geäußert.
Umlage als Betriebskosten
Die Umlage der Kosten der Miete für die Rauchwarnmelder auf die Mieter kommt in Betracht, wenn die Kosten der Miete solcher Geräte Betriebskosten darstellen. Um Betriebskosten handelt es sich bei Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, Anlagen, Einrichtungen etc. und des Grundstücks laufend entstehen. Dazu zählen ausdrücklich nicht Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Gleiches gilt grundsätzlich auch für etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln.
Ausdrücklich aufgeführt sind die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern in § 2 Nr. 1 - 16 Betriebskostenverordnung (BetrKV) nicht. Es könnte sich also um sonstige Betriebskosen (§ 2 Nr. 17 BetrKV) handeln. Die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen ist erst vor einigen Jahren verbindlich entstanden, jedoch fallen diese Kosten nur dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die Rauchwarnmelder nicht zu erwerben, sondern sie stattdessen zu mieten. Unstreitig sind die Kosten des Erwerbs der Rauchwarnmelder nicht umlagefähig. Folglich stünde damit die Entscheidung, ob Kosten für den Mieter entstehen oder nicht, allein in der Entscheidungsmacht des Vermieters. Das habe der Verordnungsgeber aber nicht gewollt. Die anfallenden Kosten der Miete der Rauchwarnmelder sei nur eine andere Vorgehensweise des Vermieters um die Kosten für den (erstmaligen) Erwerb der Geräte zu vermeiden. Die Anschaffungskosten von Betriebsmitteln stellen unstreitig keine umlagefähigen Betriebskosten dar. Folglich können allenfalls die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden, nicht aber die Mietkosten der Geräte selbst.
Erhöhung als Modernisierungsmieterhöhung
Denkbar wäre die Geltendmachung einer Modernisierungsmieterhöhung bezüglich der für den Erwerb der Rauchwarnmelder angefallenen Kosten durch den Vermieter. Dieser Ansatz wird vom BGH abgelehnt. Mit der Modernisierungsmieterhöhung will der Gesetzgeber Anreize für den Vermieter schaffen, um für das Mietobjekt Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen. Es geht dabei gerade nicht darum, entstehende Kosten auf den Mieter umzulegen. Folglich wird die Konstruktion einer solchen Übertragung der Kosten als Mieterhöhung als systemwidrig angesehen und abgelehnt.
Haben Sie Fragen zu diesem Thema, wenden Sie sich gern an Ihren Ortsverein oder an die Rechtsberater des Landesverbands Haus und Grund Schleswig-Holstein.