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Praxistipp
Mieterhöhung - Staffelmiete vs. Indexmiete
Vertraglich Vorsorge für künftige Mieterhöhungen treffen - geht das?
Sie möchten künftig die Miete erhöhen? Kann man im Mietvertrag bereits vertragliche Vorkehrungen treffen, um angemessene Mieterhöhungen in der Zukunft vorzunehmen? Ja, wenn die im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgesehenen Möglichkeiten der Staffel- oder Indexmiete vereinbart werden oder wurden. Was bedeuten diese Begriffe?
Staffelmiete:
Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses über eine schrittweise Erhöhung der monatlichen Miete für das Mietobjekt. Nach frühestens 12 Monaten der zu Vertragsbeginn vereinbarten Mietzahlung werden weitere Staffeln in Form von festen Beträgen und zu festen Terminen vereinbart. Zwischen den jeweiligen Staffelungen muss mindestens ein volles Jahr vergehen, bevor eine weitere Erhöhung erfolgen kann. Es können unbefristet viele Staffeln vereinbart und im Mietvertrag aufgeführt werden. Zusätzliche Mieterhöhungen z. B. durch Modernisierungsmaßnahmen sind bei der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht möglich.
Indexmiete:
Bei der Indexmiete ist die Höhe der Miete an den Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Die Daten werden durch das statistische Bundesamt ermittelt und monatlich veröffentlicht. Die Berechnung von Veränderungen werden in prozentualen Angaben steigend oder sinkend ausgedrückt und können von den Vertragsparteien selbst ermittelt werden. Einmal im Jahr können die Vertragsparteien die monatliche Mietsumme des Mietobjekts um den Prozentsatz verändern. Vermieter geben häufig steigende Werte an Mieter weiter. Den Mietern steht das Recht zu, sinkende Werte als Mietpreissenkung an Vermieter weiterzugeben. Bei der derzeitigen Preisentwicklung sind sinkende Werte kaum zu erwarten. Die Erhöhung der Miete muss durch ein Erhöhungsschreiben geltend gemacht werden und eine Berechnung des geforderten Mietänderungsbetrages enthalten. Die Anpassung der Miethöhe tritt zu Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Änderungsverlangens in Kraft. Eine nachträgliche Mietpreiserhöhung ist bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen bedingt möglich.
Praxis-Tipp:
Vermieter sollten bei Abschluss eines Mietvertrages über künftige Mieterhöhungen und deren Durchsetzbarkeit nachdenken. Ist ein Qualifizierter Mietspiegel am Ort des Mietobjekts vorhanden, kann der Erhöhungswert darüber ermittelt werden. In Schleswig-Holstein ist dies nur in einigen wenigen Orten der Fall. Die Heranziehung von ortsüblichen Vergleichsmieten unter Nennung von mindestens drei vergleichbaren Objekten ist oft schon mit Blick auf den Datenschutz schwierig. Ein Gutachten erstellen zu lassen ist kostenintensiv und daher kaum praktikabel.
Die Vereinbarung von Staffel- und/oder Indexmieten bei Beginn eines Mietvertrages ist durchaus sinnvoll. Die Staffelmiete hat den Vorteil eines geringeren Verwaltungsaufwands, da keine Erhöhungsschreiben erstellt werden müssen. Oft können Mieter ihre finanziellen Möglichkeiten in den kommenden Jahren nicht überblicken und tun sich schwer damit, bestimmte Erhöhungsbeträge zuzusagen.
Wir informieren gern über die konkreten Möglichkeiten. Haben Sie Fragen zu diesem Thema, wenden Sie sich gern an Ihren Ortsverein oder an die Rechtsberater des Landesverbands Haus und Grund Schleswig-Holstein.