Mietverhältnis: Fällung eines Baumes als Nebenkosten

Grundsätzlich fallen die laufenden Nebenkosten in einem Mietverhältnis dem Vermieter zur Last. Anders ist dies nur, wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat. Neben den separat und explizit zu vereinbarenden sonstigen Nebenkosten zählen hierzu auch die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrkV) angeführten Kosten. Bei diesen muss es sich regelmäßig um „laufende“, das heißt wiederkehrende Kosten handeln.

Gartenpflege durch Mieter: grundsätzlich kein Baumbeschnitt

Grundsätzlich gehört es hierbei nicht zu den Aufgaben des Mieters, im Rahmen der Gartenpflege den Baumbeschnitt zu erfüllen. Die Kosten dieser Tätigkeit waren nach der Rechtsprechung daher auch nicht im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar, sofern sich der Vermieter diesbezüglich eines Dritten bedient hat. Nunmehr jedoch hat der BGH in seiner Entscheidung vom 10.11.2021 (Az. BGH VIII ZR 10720) anderweitig entschieden.

Kosten für Fällung eines maroden Baumes umlegbar

In dem zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter einen maroden, in seiner Standsicherheit bedrohten Baum fällen lassen und die hierdurch anfallenden Kosten auf die Mieter des Objekts umgelegt. Der BGH hat ins einer Entscheidung, dass diese Kosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV als „Kosten der Gartenpflege“ auf den Mieter umlegbar sind.

In der Begründung führt der BGH an, dass die Kosten der Fällung des morschen Baums als "Kosten der Gartenpflege" zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV zählen. Nach einer Ansicht in der Rechtsprechung fallen die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 BetrKV, weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre. Dieser Rechtsauffassung hat sich der BGH in der Entscheidung angeschlossen.

„Gehölz“ gemäß § 2 BetrKV

Die Beseitigung eines solchen Baums sei demnach regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dies folge bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 BetrKV. Zwar wären dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch wären nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV und hierzu gehörten (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Regelmäßigkeit: auch größere Zeitintervalle

Grundsätzlich sind Nebenkosten nur dann umlegbar, wenn es sich nicht um einmalige, sondern um wiederkehrende Kosten handelt. Nach der Auffassung des BGH ist es hierfür jedoch nicht erforderlich, dass diese Kosten jährlich oder in regelmäßigen Abständen entstünden. Vielmehr reiche auch ein mehrjähriger Turnus aus.