Rechte des Vermieters im Überblick
Darf der Vermieter die vermieteten Räume regelmäßig besichtigen?
Diese Frage wird immer wieder gestellt: Sie als Eigentümer und Vermieter möchten das vermietete Objekt regelmäßig in Augenschein nehmen. Reicht das als Begründung gegenüber dem Mieter aus?
Rechtsstellung des Mieters gegenüber dem Vermieter
Das allein nicht. Wenn der Vermieter und der Mieter sich über die Überlassung der Räumlichkeiten und damit über die Nutzung der Räume gegen Bezahlung geeinigt haben, hat der Vermieter seinen bisherigen ungestörten Besitz auf den Mieter übertragen. Mit der Nutzung kann der Mieter allein entscheiden, wie der Mietbesitz ausgeübt wird. Dem Mieter steht somit grundsätzlich das Hausrecht an den zur Nutzung überlassenen Räumen zu. Sollte der Vermieter oder von ihm geschickte Handwerker sich ungebeten Zutritt verschaffen, könnte der Mieter den Vermieter für mögliche (Kündigungsfolge-) Schäden haftbar machen, wenn der Mieter deshalb fristlos kündigen sollte. Dem Vermieter steht kein „periodisches“, d. h. ein anlassloses Besichtigungsrecht zu. Ein solches kann also auch nicht wirksam im Mietvertrag vereinbart werden. Der Bundesgerichtshof hat den Vermietern hier Grenzen gesetzt.
Gibt es Ausnahmen in denen der Vermieter das Mietobjekt gleichwohl besichtigen darf?
Ausnahmen sind gegeben, sobald der Vermieter einen sachlichen – nicht notwendig erheblichen – Grund für die Besichtigung hat. Solche Gründe sind insbesondere folgende:
- die Immobilie soll veräußert werden,
- das Mietverhältnis geht dem Ende zu und Makler und/oder Interessenten möchten die Wohnung besichtigen,
- das überlassene Mietobjekt weist einen oder mehrere Mängel auf die beseitigt werden sollen,
- die Räume sollen modernisiert werden,
- prüfen, ob Schönheitsreparaturen zu deren Vornahme der Mieter sich vertraglich verpflichtet hat ordnungsgemäß durchgeführt wurden,
- hat der Vermieter die Schönheitsreparaturen vorzunehmen, muss er prüfen können, ob bzw. in welchem Umfang diese erforderlich sind,
- ablesen von Messgeräten (ggf. unter Einschaltung von Dritten),
- Vorliegen einer plötzlich aufgetretenen Gefahrenlage (z. B. Feuer oder ein Wasserrohrbruch), wobei keine andere Lösung zur Gefahrenabwehr für den Vermieter und weitere Hilfskräfte gegeben ist.
Wie setzt der Vermieter sein Recht durch?
Der Vermieter hat sein Besichtigungsrecht möglichst schonend auszuüben. Eine vorherige Ankündigung ist grundsätzlich erforderlich. Auf zeitliche Vorgaben des Mieters sollte soweit es möglich ist, Rücksicht genommen werden. Den Grund der Besichtigung ist dem Mieter mitzuteilen, wenn er nicht offensichtlich bekannt ist. Dritte sind ebenfalls anzukündigen und auf die erforderliche Notwendigkeit deren Anwesenheit ist hinzuweisen. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an. Dies gilt auch für mögliche Konsequenzen.
Sollten Sie eine Beratung zu einer solchen Frage wünschen, wenden Sie sich gern an uns. Die Ortsvereine und die Rechtsberater des Landesverbandes Schleswig-Holstein freuen sich auf Sie.
