Muss sich ein Mieter zu einer erhaltenen Kündigung äußern?
Oftmals erreicht uns im Rahmen der Rechtsberatung die Frage von Mitgliedern in deren Position als Vermieter, ob der Mieter auf eine diesem zugestellte Kündigung reagieren müsse. Die Antwort in kurz und direkt vorweg: nein. Ein diesbezüglicher Sachverhalt lag unlängst auch dem BGH zur Entscheidung vor.
Kündigung: einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung
Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Dies bedeutet, dass die Kündigung erst mit Zugang bei dem Kündigungsempfänger wirksam wird. Es reicht nicht, das gegenüber einem Dritten mitgeteilt wird, man werde dem Mieter kündigen, vielmehr muss der Mieter die Kündigung auch erhalten. 568 Abs. 1 BGB bestimmt, dass alle Kündigungen eines Wohnraummietvertrages nur wirksam sind, wenn sie schriftlich erfolgen. Für die Einhaltung der Schriftform ist nach § 126 Abs. 1 BGB die eigenhändige Unterschrift des Kündigenden unter die Urkunde oder ein notariell beglaubigtes Handzeichen notwendig.
Keine Bestätigung zum Erhalt erforderlich
Da es sich bei der Kündigung um eine einseitige Willenserklärung handelt, ist eine „Bestätigung“ des Erhalts der Kündigung nicht erforderlich (anders als z. B. bei Abschluss eines Vertrages, bei welchem beide Parteien jeweils übereinstimmende Willenserklärungen abgeben müssen). Ist die Kündigung formell wie materiell (inhaltlich) korrekt und wurde diese wirksam zugestellt, so sind die Voraussetzungen einer begründeten Kündigung hierdurch gegeben. Dies gilt entsprechend für beide Seiten, sprich für eine Kündigung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter und ebenso vice versa. Eine Bestätigung der Kündigung gegenüber dem Kündigenden entspricht daher den regulären Gepflogenheiten der Höflichkeit, ist jedoch nicht erforderlich und kann auch nicht eingefordert werden.
Bei Weigerung des Mieters vor Ablauf des Mietzeitendes: Klage auf zukünftige Leistung
In einem solchen Fall muss der Vermieter daher letztlich abwarten, ob der Mieter tatsächlich zum Mietzeitende (Ablauf der Kündigungsfrist) auszieht. Tut er dies nicht, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, Räumungsklage einzureichen. Nur in seltenen Fällen kann der Vermieter eine Klage auf zukünftige Leistung (bei einer Räumungsklage bezüglich der Räumung) einreichen und zwar dann, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Mieter ernsthaft und deutlich zu erkennen gibt, dass er das Mietobjekt nicht fristgerecht räumen wird.
BGH: Schweigen des Mieters ist keine Weigerung
In dem vorliegenden Sachverhalt hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob der Mieter die Kosten einer vor Ablauf der Räumungsfrist eingereichten Räumungsklage zu tragen hat (BGH, Beschluss vom 28.06.2023, Az. XII ZB 537/22). Dort hatte ein Vermieter seinem gewerblichen Mieter eine Kündigung ausgesprochen. Nachdem der Vermieter den Mieter zur Bestätigung der Kündigung aufgefordert und dieser nicht reagiert hatte, reichte der Vermieter Klage ein. Letztlich stritten die Parteien über die Kostentragung bezüglich des Verfahrens. Der BGH hat diesbezüglich entschieden, dass der
Mieter nicht allein deshalb Veranlassung zur Klageerhebung gäbe, weil er sich auf Nachfrage des Vermieters vor Fälligkeit des Räumungs- und Herausgabeanspruchs nicht zu seiner Erfüllungsbereitschaft erkläre. Vielmehr bedürfe es insoweit eines aktiven Verhaltens des Mieters, aus dem der Vermieter den Schluss ziehen könne, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts bei Ende der Mietzeit nicht nachkommen werde. „Allein aus dem Schweigen des Mieters auf eine Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Vertragstreue und Leistungsbereitschaft zu erklären, ergeben sich derartige Anhaltspunkte grundsätzlich nicht. Zwar liegt bei einem ungestörten Vertragsverhältnis nach all- gemeinen Gepflogenheiten nahe, dass die Vertragspartner auf Fragen des anderen Vertragsteils in irgendeiner Weise reagieren, und sei es nur mit der Mitteilung, dass die Frage (derzeit) nicht beantwortet werden könne. Aus dem Ausbleiben einer Reaktion kann dennoch ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht auf eine fehlende Erfüllungsbereitschaft geschlossen werden, weil dieses auf vielfältigen Gründen beruhen kann. Mangels einer Verpflichtung des Schuldners, sich zu seiner Erfüllungsbereitschaft zum Fälligkeitszeitpunkt zu erklären, ist das bloße Schweigen auf eine derartige Anfrage mithin im Regelfall nicht als Ausdruck des Fehlens der Erfüllungsbereitschaft zu deuten“, so der BGH in der benannten Entscheidung.
Fazit: keine übereilte Klageinreichung
Es bleibt somit festzuhalten, dass bezüglich der Einreichung einer Räumungsklage keine voreilige Entscheidung getroffen werden sollte. Ob sich der Mieter tatsächlich weigert, das Mietobjekt fristgerecht zu räumen und ob er dies auch entsprechend deutlich vor Ablauf der Kündigungsfrist dargetan hat, ist immer eine Frage des individuellen Sachverhalts. Wir raten in einem solchen Fall unbedingt dazu, einen fachlich versierten Rechtsbeistand zu konsultieren
