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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Veräußerungszustimmung des Verwalters
Klagegegner ist die Gemeinschaft
Drum prüfe, wer sich ewig bindet … – dieses Bonmot gilt nicht nur für Eheschließungen, sondern auch bei Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdEW). Denn ein Bund besteht auch zwischen Wohnungseigentümer und seinen Miteigentümern – insbesondere in finanzieller Hinsicht. Fällt ein Eigentümer finanziell aus, können wegen der sogenannten Nachschusspflicht alle anderen betroffen sein. Aus diesem Grund ist in vielen Gemeinschaftsordnungen geregelt, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohneigentums die Zustimmung des Verwalters benötigt. Dieser prüft, ob der potenzielle Erwerber seinen zukünftigen Zahlungsverpflichtungen voraussichtlich nachkommen kann und ob er sich in die Regelungen der Gemeinschaft einfügen wird.
Verweigert der Verwalter grundsätzlich die Zustimmung, bleibt dem verkaufenden Wohnungseigentümer nur übrig, dies zu akzeptieren oder zu klagen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 ist eine solche Klage nicht gegen den Verwalter, sondern immer gegen die Gemeinschaft zu richten, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 21. Juli 2023 (V ZR 90/22) entschieden hat. Dies gilt auch dann, wenn die entsprechende Regelung in der Teilungserklärung bereits vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform getroffen wurde.
Verkauft und auf Zustimmung verklagt
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte mit Vertrag vom 29. Oktober 2020 – also gut einen Monat vor Inkrafttreten der WEG-Reform – ihre Eigentumswohnung. Da laut der Teilungserklärung die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedurfte, beantragte sie diese umgehend. Der Verwalter lehnte die Zustimmung ab, woraufhin die Wohnungseigentümerin – inzwischen hatte das Jahr 2021 begonnen – den Verwalter auf Zustimmung verklagte.
Reform bricht mit ehernen Grundsätzen
Der BGH setzte sich aber gar nicht erst mit der Frage auseinander, ob der Verwalter hätte zustimmen müssen, sondern wies die Klage zurück. Denn dass die Wohnungseigentümerin gegen den Verwalter klagte, war falsch. Zwar war es vor der WEG-Reform durchaus richtig, den Verwalter auf Zustimmung zu verklagen. Denn solange ein solches Erfordernis der Zustimmung des Verwalters in der Teilungserklärung festgelegt war und die Gemeinschaft die Zustimmung nicht an sich gezogen hatte, war die Zustimmung ein Recht und eine Pflicht des Verwalters. Seit der WEG-Reform ist der Verwalter aber nun ein Organ der GdWE. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nunmehr bei der Gemeinschaft; der Verwalter ist nur ihr Ausführungsorgan. Somit sind alle Aufgaben, die dem Verwalter übertragen werden, eigentlich Aufgaben der Gemeinschaft, wobei lediglich festgelegt wird, welches Organ der Gemeinschaft diese erfüllen soll.
Falscher Klagegegner – keine Zustimmung
Diese Rechtsänderung muss auch bei der Auslegung von Teilungserklärungen beachtet werden, sodass der Verwalter auch hier als Organ der Gemeinschaft zu betrachten ist. Da demnach die Gemeinschaft für die Zustimmung zuständig ist und diese lediglich durch den Verwalter erteilen lässt, muss auch die Gemeinschaft verklagt werden. Dies ist hier nicht geschehen – und damit lief die Klage ins Leere.