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Recht & Steuern
Mietrecht
Unbefugte Gebrauchsüberlassung führt zur Kündigung
1. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt, dergestalt, dass er die Wohnung unter Ausschluss des Mieters gebrauchen darf.
2. Eine Gebrauchsüberlassung ist bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung dergestalt aufnimmt, dass der Dritte das Recht haben soll, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen.
3. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist.
4. Eine fristlose Kündigung ist berechtigt, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist nicht beendet.
LG Hamburg, Beschluss vom 13.10.2023 - 311 S 25/23
Die obige Entscheidung hatte zum Sachverhaltshintergrund, dass der Mieter in der Wohnung über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten mehrere Personen aufgenommen hatte. Eine Zustimmung des Vermieters wurde nicht eingeholt. Der Vermieter mahnt den Mieter erfolglos ab. Sodann kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage mit Erfolg.
Dem Vermieter steht gem. § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, weil der Vermieter gem. §§ 569, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB das Mietverhältnis durch Kündigung beendet hat. Ein zur fristlosen Kündigung berechtigender wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt und diese unbefugte Gebrauchsüberlassung trotz Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) nicht beendet. Der Mieter hat den Gebrauch an der Wohnung unbefugt an Dritte überlassen und diese Gebrauchsüberlassung auch nach einer schriftlich gesetzten Abhilfefrist nicht beendet. Eine Gebrauchsüberlassung liegt immer dann vor, wenn ein Dritter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Mieter ein selbstständiges Besitzrecht an der Wohnung erwirbt, dergestalt, dass er die Wohnung unter Ausschluss des Mieters gebrauchen darf. Eine Gebrauchsüberlassung ist aber auch bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter dritte Personen für längere Zeit in die Wohnung dergestalt aufnimmt, dass der Dritte das Recht haben soll, die gesamte Wohnung neben oder zusammen mit dem Mieter zu nutzen. In Abgrenzung hierzu ist bloßer Besucher, wer den Mieter aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen aufsucht und sich in dessen Wohnung für eine vorübergehende Zeit aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten. Ab einem Aufenthalt von vier bis sechs Wochen spricht eine Vermutung dafür, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist.
Praxistipp:
Grundsätzlich hat der Mieter den Vermieter vor einer Untervermietung oder einer dauerhaften Gebrauchsüberlassung an Dritte um Erlaubnis zu fragen. Eine Genehmigung des Vermieters ist nicht erforderlich für den Ehegatten des Mieters, dessen Kinder und die Stiefkinder, dem Lebenspartner i.S.v. § 1 Abs. 1 LPartG, Hausangestellte und Pflegepersonen des Mieters. Auch für die Aufnahme eines Lebensgefährten in einer gemieteten Wohnung bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er im Regelfall allerdings einen Anspruch.
Henry Naporra, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.