Ortsvereinstermine

Mietrechtsänderungen durch das IV. Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

Das BEG IV beinhaltet über 60 spezifische Maßnahmen, die zum einem eine Reduktion des bürokratischen Aufwands und zum anderen eine Förderung des Wirtschaftswachstums zum Ziel haben.

Dazu gehören eine Verkürzung der Aufbewahrungsfristen für steuerrelevante Belege, eine digitale Bereitstellungsmöglichkeit von Dokumenten sowie eine teilweise Absenkung der Schriftformerfordernisse auf die Textform.

Verkürzung der Aufbewahrungsfristen (§ 14b Abs.1 S.1 UStG)

Das BEG IV beinhaltet in § 14b Abs. 1 UStG eine Verkürzung der Aufbewahrungsfrist für umsatzsteuerlich relevante Dokumente von zehn auf acht Jahre. Die Neuregelung betrifft gewerblich tätige Vermieter und Eigentümer, welche die umsatzsteuerliche Optierung wahrnehmen. Die neue Frist erlaubt die Löschung
von Daten und Rechnungen nach Ablauf von acht Jahren, was eine (kleine) Erleichterung im Datenmanagement mit sich bringt und betroffene Eigentümer für einen kürzeren Zeitraum zur Lagerung und Verwaltung älterer Dokumente verpflichtet.

Digitalisierte Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 (neu) BGB)

Durch die Neueinführung des Abs. 4 in § 556 BGB erlaubt das BEG IV den Vermietern, die Belege zur Betriebskostenabrechnung in digitaler Form zur Verfügung zu stellen, anstatt die Originale in den Räumlichkeiten des Vermieters vorzulegen. Ein Anspruch der Mieter auf Einsicht in Originaldokumente ist im Gesetz nicht vorgesehen. Eine Verpflichtung zur Digitalisierung besteht insofern nicht, sodass die Form der Bereitstellung durch den Vermieter zunächst einmal frei gewählt werden kann.

Gemäß der bisherigen Rechtsprechung musste der Mieter die Belege meist persönlich im Original beim Vermieter einsehen, was einen erheblichen Zeitaufwand für beide Parteien darstellte. Es wird prognostiziert, dass sich der jährliche Verwaltungsaufwand der Vermieter für die Bereitstellung der Belege auf rund 1,49 Millionen Euro d.h. 12 Minuten pro Gebäude reduziert.

(Form-) Erleichterte Widerspruchsmöglichkeit des Mieters bei Kündigung (§ 574b BGB)

Eine Modifikation erfährt die Formvorschrift des dem Mieter zustehendem Widerspruchsrechts gegen eine Kündigung des Vermieters. Die Neuregelung des § 574b Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Widerspruch nicht mehr zwingend in Schriftform, sondern in Textform erfolgen kann. Die Anpassung erlaubt es Mietern, ihre Widerspruchserklärung auf elektronischem Wege zu übermitteln, beispielsweise per E-Mail, wodurch die
Notwendigkeit einer postalischen Zusendung entfällt.

Die Neuregelung führt zu einer Erleichterung für Mieter hinsichtlich der Dokumentation und des Beweises der rechtzeitigen Zustellung des Widerspruchs.

Durch den Wegfall der Postzustellung verlängert sich die effektive Frist für Mieter. Der Widerspruch kann nun tatsächlich um 23:59 Uhr per Knopfdruck am letzten Tag der Frist beweisbar eingelegt werden. Zu beachten ist, dass die Vollmachtsregelungen unverändert bleiben, so dass ggf. überprüft werden muss, ob alle Mieter in Textform widersprochen haben.

Umstellung von Schrift- auf Textform für langfristige Gewerbemietverträge (§ 578 BGB)

Eine wesentliche Neuregelung betrifft die Formvorschriften für langfristige gewerbliche Mietverträge. Durch die Änderung des § 578 Abs. 1 BGB wird die bisher erforderliche Schriftform durch die Textform ersetzt.

Damit können Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr in elektronischer Form, z.B. per E-Mail, wirksam geschlossen werden. Diese Änderung verringert die Anfälligkeit für Formfehler, die häufig zur Unwirksamkeit der vereinbarten Laufzeit bei langfristigen Mietverträgen geführt haben. Im Rahmen der Vertragsfreiheit bleibt es jedoch möglich, im gewerblichen Mietvertrag zusätzlich die Schriftform zu vereinbaren, auch wenn diese- wie bereits vor dem BEG IV- aufgrund der AGB-Kontrolle und/oder dem Vorrang von Individualvereinbarungen unwirksam sein könnte.

Anmerkung

Das BEG IV greift die Problematik des Schriftformerfordernisses bei Gewerberaummietverträgen auf und verringert das Risiko, dass Formmängel die vereinbarte Befristung entfallen lassen oder Formmängel rechtsmissbräuchlich herbeigeführt werden. Die Unsicherheiten bei der Vereinbarung über die (doppelte)
Schriftform bleiben jedoch bestehen. Ebenso offen bleibt, ob die Regelungen über eine Verkürzung der umsatzsteuerlichen Aufbewahrungsfristen, über die Möglichkeit der digitalen Bereitstellung von Belegen sowie über die Reduzierung der Formvorschriften auf die Textform die administrativen Hürden in der Mietvertragsverwaltung ausreichend abbauen. Obwohl das Gesetz insgesamt auf Bürokratieabbau abzielt, beschränkt es sich häufig auf die Umstellung von Schriftform auf Textform. Zwar ergeben sich neue datenschutzrechtliche Herausforderungen, wie z.B. die Notwendigkeit, Dokumente bei der digitalen Übermittlung ausreichend zu verschlüsseln. Dennoch scheint das Gesetz die erhofften Ziele nur bedingt zu erreichen.

Ob die vorgenannten Anpassungen tatsächlich die erhoffte bürokratische Entlastung darstellen und moderne, digitale Prozesse in der Mietvertragsverwaltung fördern, bleibt insofern abzuwarten.

Bundesgesetzblatt Teil I - Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie - Bundesgesetzblatt

https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/323/VO.html

4.11.2024

Kaminöfen- was ist zu Ende 2024 zu beachten

Im Winter sorgt ein Kamin- oder Kachelofen für gemütliche Wärme. Wer allerdings noch einen alten Ofen besitzt, muss jetzt handeln, erklärt Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund Laufen:

Alle Öfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 in Betrieb genommen wurden, müssen bis zum 31. Dezember 2024 entweder nachgerüstet oder stillgelegt werden. Der Grund: Diese Öfen stoßen oft mehr Staub und Kohlenmonoxid aus, als erlaubt ist.

Die Vorschriften der 1. Bundes-Immissionsschutzverordnung verlangen, dass diese Öfen bestimmte Grenzwerte für schädliche Emissionen einhalten. Wer unsicher ist, ob sein Kamin diese Werte erfüllt, kann das Typenschild am Ofen prüfen und beim Hersteller oder Schornsteinfeger nachfragen, rät Hübner.

Einige Öfen sind von dieser Pflicht befreit: etwa Kamine, die vor 1950 gebaut wurden, oder Öfen, die als einzige Heizung im Haus dienen.

Auch handgefertigte offene Kamine und Kachelgrundöfen sind ausgenommen.

Ist eine Nachrüstung nötig, können spezielle Staubfilter helfen, die Grenzwerte einzuhalten. Nach Ablauf der Frist wird der Schornsteinfeger die Öfen bei der nächsten Überprüfung kontrollieren und Verstöße melden.

4.11.2024

Überbau und Konsequenzen - wenn die Grenze zum Nachbargrundstück ignoriert wurde

Wenn Teile eines Grundstücks vom Nachbarn überbaut wurden oder werden, stellt sich die Frage: Muss das geduldet werden bzw. welche Ansprüche bestehen gegenüber dem Grenzverletzer? Umgekehrt: Was blüht einem Haus oder Schuppen, wenn es ein Stück weit auf Nachbars Scholle ragt? Wann muss das Gebäude abgerissen werden? Prinzipiell muss der Eigentümer eines Grundstücks die Verletzung seines Eigentums durch andere nicht dulden. Die rigorose Anwendung dieses Grundsatzes kann im Einzelfall zu nicht erwünschten wirtschaftlichen Folgen führen, beispielsweise zur Verpflichtung, eine geringfügig über die Grundstücksgrenze gebaute Hauswand wieder abzureißen.Zur Vermeidung solcher wirtschaftlich unverhältnismäßiger Härten hat der Gesetzgeber in §§ 912 ff. BGB Regeln geschaffen, die im Falle des Überbaus zu einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Eigentümern führen sollen.

Überbau: wann besteht ausnahmsweise eine Duldungspflicht?

So statuiert § 912 BGB eine Duldungspflicht des durch den Überbau in seinen Eigentumsrechten verletzten Eigentümers für den Fall, dass der Grundstücksnachbar bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze baut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Grundstückseigentümer nicht sofort Widerspruch erhoben hat.

Überbau: Kommt es auf Vorsatz beim Neubau oder auch bei nachträglichen Umbauten an?

Seinem Wortlaut nach betrifft das Gesetz die Fälle, in denen beim Hausneubau eine Abschlusswand über die Grenze unter Mitnutzung des Nachbargrundstücks errichtet wird. Hiernach wäre die Vorschrift bei einer Grenzverletzung durch einen späteren Anbau nicht einschlägig.

Nach der Rechtsprechung des BGH enthält § 912 BGB den allgemeinen Rechtsgedanken des nachbarrechtlichen Interessenausgleichs (BGH, Urteil v 19.09.2008, VZR 152/07). Daher wendet die Rechtsprechung die Vorschrift analog dann an, wenn bei nachträglicher Veränderung eines Gebäudes über die Grenze gebaut wird, z. B. der Anbringung eines neuen Daches oder einer Wärmedämmung (OLG Köln, Urteil v 15.11. 2002, 19 U 75/02).

Dies gilt allerdings nicht für leicht abtrennbare Gebäudeteile wie Markisen, Balkone, Fensterläden.

Kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Überbauers

Fahrlässiges Handeln ist bereits dann gegeben, wenn der Grundstückseigentümer unmittelbar in Grenznähe baut und sich nicht fachkundig (z. B. durch Einschaltung eines Vermessungsingenieurs) davon überzeugt, dass eine Grenzverletzung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v 19.09.2003, VZR 360/02).

Wichtig: Die Vorschrift gilt nur für Gebäude. Zäune, Mauern oder ein seitlich offener Carport erfüllen die Gebäudeeigenschaft nicht.

Die Duldungspflicht gilt nur gegenüber dem Eigentümer, nicht gegenüber dem Mieter oder Pächter eines Grundstücks. Durch einen Überbau mit Zustimmung des Nachbarn wird der Eigentümer des Grundstücks, von dem der Überbau ausgeht, nicht Eigentümer des Gesamtgebäudes, wenn der Überbau durch einen Mieter oder Pächter erfolgt. § 912 BGB setzt voraus, dass der Überbau vom Eigentümer des Grundstücks vorgenommen wird (OLG Schleswig, Urteil v. 1.7.2016, 1 U 173/13).

Zu beachten sind auch Sondervorschriften in einzelnen Bundesländern.

Weitere Rechtsverletzung durch den Überbau müssen nicht geduldet werden

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Überbau nicht den in dem betreffenden Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften entsprach. Der BGH verneinte dort die Duldungspflicht für den Fall, dass über die Grenzverletzung hinaus weitere Beeinträchtigungen wie z.B. durch Verletzung der Brandschutzvorschriften entstehen (BGH, Urteil v 22.09.1972, VZR 8/71).

Betroffener muss rechtzeitig Widerspruch gegen Überbau erheben

Wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks unmittelbar bei Beginn der Baumaßnahme Widerspruch erhebt, muss er die Grenzverletzung nicht dulden. Die Erhebung des Widerspruchs muss hierbei so zeitig erfolgen, dass keine umfangreichen baulichen Maßnahmen erforderlich sind, um die begonnene Maßnahme rückgängig zu machen.

Rechtsfolge: Rente, Kauf

Der Überbauer hat an den Berechtigten eine angemessene Geldrente jährlich im Voraus zu entrichten, § 913 BGB. Außerdem kann der Rentenberechtigte jederzeit verlangen, dass der Überbauer ihm den überbauten Grundstücksteil abkauft, § 915 BGB.

Höhe der Überbaurente bzw. des Überbau-Kaufpreises

Die Höhe der Überbaurente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zur Zeit der Grenzüberschreitung. Sie ist jährlich im Voraus zu entrichten. Der einzelne Rentenanspruch unterliegt der 3-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Das Recht auf die Rente selbst verjährt nicht, da es Bestandteil des Eigentums ist.

Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann vom Rentenpflichtigen jederzeit anstelle der Rente den Abkauf der überbauten Grundstücksfläche verlangen (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch hier bemisst sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Grenzüberschreitung (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die bisher gezahlte Rente ist nicht anzurechnen.

Nicht selten werden in das Nachbargrundstück ragende Keller- oder Tiefgaragenflächen oder nachträglich an die Fassade angebrachte Lüftungsschächte erst bei bevorstehenden Baumaßnahmen oder im Rahmen von Immobilienverkäufen bemerkt. Dann sollten mit dem oder den Betroffenen nachträgliche Überbauvereinbarungen getroffen werden.

Wer ist Überbau-Eigentümer?

Wer Eigentümer des über die Grenze gebauten Überbaus ist, regelt § 912 BGB nicht. Es gelten daher die allgemeinen Bestimmungen der §§ 93, 94, 95 und 946 BGB.

Soweit der Eigentümer des Stammgrundstücks die Duldung seines Überbaus durch den Nachbarn verlangen kann, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nach der Rechtsprechung nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (lotrechte Eigentumsteilung an der Grundstücksgrenze), sondern es tritt entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass er als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß den §§ 93, 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von dem aus überbaut wurde und damit das Eigentum am Überbau dem Eigentümer des sog. Stammgrundstücks zusteht.