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25 Jahre Haus und Grund Laufen/Traunreut Zum Jubiläum ein „Heizhammer“?

Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner und Energieberater Peter Aumeier berichten über den derzeitigen Stand des Gesetzgebungsverfahrens

Das Atrium-Stüberl des Laufener Hotels „zum OXN“ war kürzlich Schauplatz der Jahreshauptversammlung von Haus und Grund Laufen. Dieser Tage konnte man das 25- jährige Vereinsjubiläum feiern. Dem Anlass alles andere als angemessen war die aktuell heiß diskutierte Thematik des Gebäude Energiegesetzes (GEG), welches auch an dem Abend die Gemüter der Anwesenden erhitzen sollte.

Der Vorsitzende führte zunächst in den Abend ein und berichtete den Anwesenden über die derzeitige Situation der Geschäftsstelle in Laufen und der Abstimmung mit dem Vorstand, lediglich einen Anteil der Kosten vom Verein tragen zu lassen.

Nach einer entsprechenden Aussprache wurde über den Antrag in offener Abstimmung abgestimmt. Der Antrag wurde einstimmig bei Enthaltung des Vorsitzenden angenommen.

Die Referenten stiegen sodann in ihre Vorträge ein, wobei der Vorsitzende, Rechtsanwalt Hübner mit seinen Ausführungen begann.

Das Gesetzgebungsverfahren zum neuen Gebäude Energiegesetz, fußt ursprünglich auf Entwürfen der Vorgängerregierung und wurde nunmehr durch den grünen Bundeswirtschaftsminister Habeck erneut auf die Tagesordnung gesetzt – in verschärfter, vor allem jedoch vorgezogene Art und Weise.

Der Gesetzentwurf hatte in Deutschland die Gemüter derart erhitzt, dass hieraus ein handfester Koalitionsstreit ausgebrochen war, von den Anwürfen seitens der Oppositionsparteien ganz zu schweigen. Letztlich konnte man sich zwei Tage vor der Veranstaltung innerhalb der Koalition auf eine leicht entschärfte Version einigen. Insbesondere wurde der Beginn auf das Jahr 2028 verschoben und auch sonst einige Erleichterungen vereinbart: so wird Gemeinden zunächst das Recht eingeräumt werden, Fernwärme zu planen und mit einem entsprechenden Anschluss und Benutzungszwang für die Hauseigentümer zu verstehen. Hierzu haben die Gemeinden letztlich einen zeitlichen Rahmen von 10 Jahren Zeit, solange eine entsprechende Fernwärmeplanung im jeweiligen Gebiet seitens der Gemeinde nicht durchgeführt wird, besteht auch für die Hauseigentümer keine Verpflichtung, die Heizungen zwingend zu erneuern. Erneuert werden müssen jedoch bestehende Öl- und Gasheizungen, wenn die die vermeintliche Nutzungsdauer von 30 Jahren erreicht haben. Auch hier gibt es jedoch bereits heute entsprechende Ausnahmeregelungen. Das Gebäude Energiegesetz besteht nämlich bereits seit dem Jahr 2020 und wird derzeit lediglich angepasst. Hübner wies in seinem Vortrag jedoch auch darauf hin, dass die EU zwischenzeitlich eine sogenannte Ökodesign-Verordnung plant, welche ab 01.09.2025 wirksam werden soll.

Diese würde letztlich das deutsche Gebäude Energiegesetz (GEG) jeweils aushebeln.

Hierbei sind vor allem im deutschen Gesetz vorgesehene Reparaturmöglichkeiten ausdrücklich ausgenommen, ferner der Umstand, dass reine Öl-, Gas- und Kohlenheizungen ab 2029 nicht mehr neu in den Markt gebracht werden dürfen. Hier gibt es jedoch eine einzige Ausnahme geplant, die vorsieht, wenn eine Kombination mit einer Wärmepumpe oder solarthermische Anlage (Hybridheizung) letztlich einen deutlich höheren regenerativen Energieanteil sicherstellen.

Hübner wies auch im auf die Stellungnahme des Bundesrats vom 12. Mai dieses Jahres hin, in welchem der Bundesrat in Innsbruck insbesondere die Altersgrenze von 80 Jahren kritisierte, wonach überall über 80 Jahre alte Eigentümer von den Änderungen ausgenommen werden sollen. Hübner meinte dazu, dass dies wohl zu mindestens verfassungsrechtlich höchst bedenklich sein dürfte. Mit einer Klageflut ist auch an diesem Punkt, laut Hübner, zu rechnen.

Der Referent wies im Übrigen noch auf die bisher geplanten Förderkonzept hin, welche nach derzeitigem Stand wohl letztlich über vier Stufen bis hin zur Gewährung von Tilgungszuschüssen und Sonderabschreibungen erfolgen soll.

Sinn und Zweck des Gesetzes, welches mit erheblichen finanziellen Konsequenzen für die Eigentümer einhergehen wird, ist es, den CO2 Ausstoß vor allem bei Neubauten, bei diesen gilt die entsprechende gesetzliche Verpflichtung nach Ausstoß zu reduzieren, die die Harmonisierung voranzutreiben und künftig mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien die Wärme – vor derzeitigem Stand bereits ab 01.01.2024 – voranzutreiben. Hauptkritik von Haus und Grund ist hierbei insbesondere, dass die Eigentümer und Vermieter von Bestandsimmobilien mit erheblichen Kosten zu rechnen haben werden. Aktuell ist im Übrigen auch, dass in der Einigung der Ampel-Parteien nunmehr eine „modifizierte Modernisierungsumlage“ auf die Mieter vorgesehen ist, sodass letztlich nicht nur die Eigentümer, sondern auch Mieter von der Modernisierungsmaßnahmen finanziell künftig betroffen sein dürfen. Der Gesetzgeber plant hier jedoch umfangreiche Ausnahmen und Härtefallregelungen für beide Parteien.In der im Zweiten Teil referierte Energieberater und ehemalige Kaminkehrermeister Peter Aumeier vornehmlich zu den technischen Punkten: er wies darauf hin, dass die bisher nicht erfolgte Umsetzung der EU-Verordnungen inländisches Recht in Österreich dazu geführt habe, dass diesbezüglich gegen Österreich ein Vertragsverwaltungsverfahren eingeleitet worden sei. Er gab jedoch gleichzeitig Entwarnung: Aumeier wies darauf hin, dass letztlich aus seiner Sicht keine wesentlichen Neuerungen zur Rechtslage von der nunmehrigen Regierung geplanten Novellierung des GEG zu erwarten seien. Er wies auch eindrücklich darauf hin, dass aus seiner Sicht ein übereiltes Handeln derzeit kontraproduktiv sei, da die Heizungsfachfirmen in aller Regel die derzeitige Marktsituation oft zu ihrem Vorteil auszunutzen und aufgrund derzeit vorherrschender mangelnder Planungssicherheit eine kurzfristige Entscheidung zum Austausch der Heizung letztlich auf Sicht nicht empfohlen werden könnte, da auch derzeit nicht davon auszugehen ist, dass Ölheizungen sowie der Einbau von neuen Öl- bzw. Gasheizungen zum Jahresende nicht untersagt sein werden dürfte.

Nach dem derzeitigen Stand der Verhandlungen könne man im Übrigen auch von Technologie Offenheit ausgehen, so Aumeier. Weiterhin begrüßte ausdrücklich die der Verstoß des Gesetzgebers, bei Gemeinden entsprechende Fernwärmekonzepte zu erarbeiten, wobei die hierzu notwendigen Informationen seitens der Eigentümer mit einem weiterhin im Rahmen eines weiteren Gesetzes an die Gemeinden zu Planungszwecken weitergeleitet werden müssten. Aumeier verwies im Übrigen auf eine respektable Zahl an Fernwärmelösungen in der Region, welche ihm als Energieberater persönlich bekannt sein und für Eigentümer und Mieter letztlich den Vorteil böten, sich nicht selbst eine eigene neue Heizanlage anschaffen zu müssen. Im Anschluss and die Referate wurde noch ein Video gezeigt, in welchem ein junger Mann die Vorgaben des GEG höchst Unruhen unkonventionell umsetzt: mit einem verhältnismäßig überschaubaren Aufwand von um die 15.000 € hatte er durch die Installation von Klimaanlagen, welche nicht nur kühlen, sondern auch heizen, die Anforderungen des GEG erreicht und nutzt seine alte bestehende Ölheizung noch als Back-u für Tage mit besonders kalten Temperaturen. Aumeier: „diese Lösung ist nicht zwingend zur Nachahmung empfohlen – jedoch lohnt immer ein Gespräch und eine Beratung mit dem zuständigen Energieberater bzw. ehemalige Kaminkehrer, de die Voraussetzungen vor Ort in der Regel über Jahrzehnte bestens kennt und insofern auch fachkundig beraten kann. So ist zum Beispiel zu berücksichtigen, dass der Energieinhalt von 1 l Heizöl 10 kWh beträgt, bei einem Preis von derzeit 0,82 € brutto deutlich preisgünstiger als 10 kWh Strom, welche zumindest mit einem aktuellen Preis von 3,60 € zu Buche schlagen. Heizen mit Strom ist also mitnichten zwingend ökologischer vor allem jedoch nicht unbedingt preiswerter, schließt Aumeier seinen Vortrag und der Vorsitzende den Abend.

25.6.2023

ACHTUNG GRUNDSTEUERERKLÄRUNG 2022- LEICHT(ER) GEMACHT!

Frist zur Abgabe bitte beachten

https://www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de/pruefen/start (Link)

Bequem & schnell... einfach den Link klicken & führen lassen... (nur ausserhalb Bayerns)

7.11.2022

Haus & Grund Laufen/ Traunreut informiert aktuell über die Reform der Grundsteuer

Laufen – Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund in Laufen: Seit April werden Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer durch die Bayerische Finanzverwaltung angeschrieben. »Eine neue Berechnungsgrundlage ist notwendig, nachdem das Bundesverfassungsgericht die bisherige Regelung für verfassungswidrig erklärt hatte«, so Hübner. Bis spätestens 31. Januar 2023 müssen nunmehr die Grundsteuererklärungen abgegeben werden. Erhoben wird die neue Steuer dann ab 1. Januar 2025.

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer. Sie knüpft am Grundbesitz an, »ohne dass auf die persönlichen Verhältnisse wie Vermögen oder Einkommen Rücksicht genommen wird«. Als kommunale Steuer soll die Grundsteuer zur Finanzierung der kommunalen Leistungen der Daseinsvorsorge beitragen, heißt es bei Haus & Grund. Grundstücke profitierten in der Regel umso mehr von den Leistungen der Kommune je größer sie sind. Deshalb wird der Anteil der aus der Grundsteuer finanziert werden soll, gemäß der Fläche verteilt. In welcher Form die Grundsteuererklärung abgegeben werden kann, darüber informiert der Anwalt: Zum einen über das Elster-Portal, das Online-Finanzamt. »Dazu ist aber eine Registrierung notwendig, die bis zu zwei Wochen dauern kann.« Die Erklärung könne auch in Papierform eingereicht werden. Vordrucke gebe es im Internet und in den Servicezentren der Finanzämter.

Hübner weist darauf hin, dass mit der Grundsteuererklärung »grundsätzlich keine Belege« eingereicht werden müssten. Daten zum Flurstück, die für die Erklärung notwendig sind, könnten unter anderem dem BayernAtlas (www.bayernatlas.de) entnommen werden.

Neben der Grundstücksfläche ist für die Berechnung der neuen Grundsteuer die Nutz- und Wohnfläche entscheidend. »Wenn das Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, wird die gesamte Gebäudefläche als Wohnfläche bestimmt.« Die Wohnfläche findet sich etwa in den Bauunterlagen. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, kann die Fläche auch über die Wohngeldabrechnung ermittelt werden. Hübner weiter: »Es ist möglich, die Räume auch selbst auszumessen.« Allerdings müssten dann die Regeln der Wohnflächenverordnung beachtet werden: Balkone und Terrassen werden etwa nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte, angerechnet. Auch Raumteile mit einer lichten Höhe von einem bis zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet. Ähnliches gilt für beheizte Wintergärten. »Zubehörräume wie Heizungs-, Wasch- und Abstellräume außerhalb der Wohnung müssen nicht in die Grundsteuererklärung eingetragen werden«. Auch Garagen oder Tiefgaragenstellplätze bis zu einer Fläche von 50 Quadratmetern werden nicht aufgenommen. Eingetragen wird nur die Fläche, um die die 50 Quadratmeter überschritten wird, so der örtliche Haus & Grund-Vertreter.

Sogenannte Äquivalenzzahlen, mithilfe derer die Grundsteuer berechnet wird, betragen für die Gebäudeflächen 50 Cent pro Quadratmeter. Für die Grundstücksflächen beträgt die Zahl 4 Cent. »Es gibt aber Zusatzregeln«, weiß der Rechtsanwalt: Ist die Grundstücksfläche zehnmal größer als die darauf errichtete Wohnfläche, »wird für den darüber hinausgehenden Teil der Fläche nur die Äquivalenzzahl in Höhe von 2 Cent angesetzt«. Voraussetzung dafür: Die Gebäude müssen mindestens zu 90 Prozent der Wohnnutzung dienen. Die Grundsteuermesszahl, eine Rechengröße bei der Festlegung der Grundsteuer, beträgt grundsätzlich 100 Prozent. Für Wohnflächen reduziert sich diese auf 70 Prozent. Für bestimmte Gebäudetypen wird mit Abschlägen gerechnet. Für den sozialen Wohnungsbau und Wohnflächen, die mit dem Betrieb einer Landwirtschaft in Verbindung stehen, gilt eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl in Höhe von 25 Prozent. Bei denkmalgeschützten Gebäuden beträgt die Ermäßigung sogar 50 Prozent.

Hübner erklärt weiter, dass der Hebesatz der Kommunen eine gewichtige Rolle in der Bestimmung der Grundsteuer spielt. Der Hebesatz wird von den Kommunen beschlossen. Bei Haus & Grund geht man davon aus, dass dieser in Zukunft geändert werden könnte sobald die neue Grundsteuer ab 2025 an den Start geht. »Dieser könnte sinken oder steigen- Mehr als 70 Prozent der Gemeinden wissen das zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch nicht.«

1.11.2022

Rechtsanwälte Hübner und Rupprecht als Haus & Grund- Vorsitzende einstimmig bestätigt

Kürzlich fand im laufener Restaurant und Hotel "Zum Oxn" die Jahreshauptversammlung von Haus & Grund Laufen/Traunreut mit Neuwahlen statt.

Der bisherige Vorsitzende Rechtsanwalt Falko Hübner war erkrankt und konnte aus diesem Grund nicht teilnehmen. Er wurde durch seinen Kollegen und ebenfalls als Vorsitzender amtierenden Herrn Rechtsanwalt Andreas Rupprecht aus Traunreut vertreten.

Die Versammlung wünschte dem Vorsitzenden insoweit baldige Genesung.

Rechtsanwalt Rupprecht erteilte für den zurückliegenden Zeitraum von drei Jahren den „coronage- schüttelten“ Rechenschaftsbericht, worauf durch den aus München angereisten Vertreter der bayerischen Hausbesitzerversicherung Walter Maier zum Wahlleiter bestellt wurde und der Vorstand einstimmig entlastet wurde.

Gleiches galt im Übrigen auch für den Kassier Christian Schauer, wobei der Kassenprüfer Johann Meindl aus München die Kasse zuvor geprüft hatte.

Herr Schauer wies in seinem Kassenbericht darauf hin, dass der Verein finanziell solide aufgestellt war und nach wie vor ist.

Sodann wurde Walter Maier offiziell zum Wahlleiter bestellt und führte die anstehenden Neuwahlen durch.

Nachdem er einstimmig bestellt wurde, wurden die bisherigen Vorsitzenden, Rechtsanwalt Falko Hübner in Abwesenheit, sowie der anwesende Rechtsanwalt Andreas Rupprecht wiederum zu gleich- berechtigten Vorsitzenden gewählt, auch sämtliche sonstigen Vorstände, namentlich: Peter Aumeier (Energieberater HWK), Thomas Rehrl, Franz Weinzierl und Karin Huber, wobei letztere erneut wieder in den Vorstand gewählt wurde, wurden ebenso in ihren Positionen wiedergewählt; der bisherige Kassier Christian Schauer, sowie der langjährige Amtsinhaber Schriftführer Konrad Martinez wurden ebenfalls in ihren Ämtern bestätigt. Der bisherige Kassenprüfer Johann Meindl stellte sich nicht mehr zur Wahl, sodass zum neuen Kassenprüfer Alois Armstorfer aus Fridolfing gewählt wurde. Sämtliche gewählte nahmen die Wahl an.

In seinem Referat wies Herr RA Rupprecht auf die zu erwartenden Probleme in den Betriebskosten wegen den massiv gestiegenen Energiekosten hin. Auch die Inflation werde hierzu einen wesentlichen Anteil tragen, so Rupprecht.

Der neu gewählte Vorstand Franz Weinzierl, welcher die Geschäftsstelle in Tittmoning am Stadtplatz leitet, wies im Übrigen darauf hin, dass nach wie vor eines der begehrtesten Produkte der Mitglieder von Haus & Grund eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung sei, welche stets zu empfehlen und mit einem Jahresbeitrag von 119,00 € auch nicht teuer wäre.

Auf diese Problematik hatte RA Hübner die letzten 25 Jahre stets Bezug genommen und darauf hingewiesen.

Weinzierl wies weiterhin darauf hin, dass zwischenzeitlich festzustellen wäre, dass einzelne Hausbe- sitzer, insbesondere Besitzer von Einfamilienhäusern, ihre Objekte nicht gegen Brand versichert hät- ten, da nunmehr keine Versicherungspflicht für Einfamilienhäuser mehr besteht.

Dies stellt in der Regel einen schweren Fehler dar, da im Brandfall ansonsten keine Versicherung für den Schaden eintrete, so Weinzierl.

Peter Aumeier, als weiteres Vorstandsmitglied und Energieberater, referierte sodann über Energie- sparen im Gebäudesektor und die Frage, was auf Eigentümer künftig zukäme.

Er wies insbesondere darauf hin, dass bei Kaminöfen, beziehungsweise Kachelöfen zu beachten sei, dass Abgaswerte gemäß der lautenden Verordnung einzuhalten sind, ansonsten könnten diese ab 2024 nicht mehr legal betrieben werden.

Ob und wie weit der Gesetzgeber aufgrund der derzeitigen Energieknappheit an dieser Stellschraube noch letztlich etwas ändern wird, ist derzeit völlig offen.

Aumeier wies im Übrigen darauf hin, dass ein Weiterbetrieb grundsätzlich auch bei Erstellung eines Gutachtens möglich ist, welches nachweist, dass die Emissionsgrenzwerte letztlich eingehalten wer- den.

Bezüglich der Frage, welche Heizungsart zwischenzeitlich bei einem Austausch zu empfehlen sind, erklärte Aumeier, dass aufgrund der völlig unübersichtlichen Förder- und Energiebeschaffungssituati- on derzeit klare Empfehlungen für einen geplanten, beziehungsweise einen erforderlichen Heizungs- austausch nicht seriös genommen werden und im Übrigen auch vom Einzelfall und Objekt abhängen.

Dies dürfte eine der schwierigsten Entscheidungen sein.

Nachdem aus der Runde keine weiteren Fragen gestellt wurden, wurde die Versammlung durch den Vorsitzenden um 20:30 Uhr sodann beendet.

Foto: Aumeier;

Von Links:

Schauer Christian, Thomas Rehrl, Franz Weinzierl, Alois Armsdörfer, Konrad Martinetz, Peter Aumeier, RA Andreas Rupprecht, Karin Huber, Walter Maier; (nicht abgebildet RA Falko Hübner)

Grillen auf Balkon und Terrasse – was ist erlaubt?

Dieser Sommer ist – zumindest seit einigen Wochen – von extremer Hitze und warmen Sommerabenden geprägt. Gemütliche Grillabende unter Freunden oder der Familie sind da selbstverständlich besonders einladend. Doch ist das Grillen auf dem Balkon oder der Terrasse überhaupt uneingeschränkt erlaubt?

Grundsätzlich ist es gesetzlich nicht verboten, auf dem Balkon/der Terrasse zu grillen. Der Mieter darf den Balkon generell „vertragsgemäß nutzen“. Das heißt, er darf den Balkon nach Belieben nutzen, solange die Nachbarn nicht gestört werden. „Nachbarn müssen Störungen bis zu einem gewissen Grad hinnehmen, sie dürfen hierdurch aber auch nicht unangemessen beeinträchtigt werden“, erklärt Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund in Laufen. Der Vermieter kann das Grillen auf dem Balkon durch eine Regelung in der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages ist, aber auch verbieten bzw. einschränken. Verstößt der Mieter hiergegen, so kann der Vermieter nach erfolgloser Abmahnung sogar die Kündigung gegenüber dem Mieter aussprechen. „Will ein Vermieter in einem Mehrfamilienhaus Streitigkeiten vermeiden, sollte eine klare Regelung in der Hausordnung festgelegt werden. Es sollte geregelt werden, ob überhaupt und wenn ja, wann und wie das Grillen auf dem Balkon erlaubt ist“, empfiehlt der Vorsitzende. Zu beachten ist auch, dass das Grillen ein Verstoß gegen Vorschriften des Immissionsschutzes darstellen kann, wenn der Qualm konzentriert in die Wohn- und Schlafräume unbeteiligter Nachbarn eindringen kann. Dann liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die u.U. mit einer Geldbuße geahndet wird. Grundsätzlich gilt also: „Abgesehen von getroffenen Regelungen in der Hausordnung/Mietvertrag, ist das Grillen auf Balkonen/Terrassen erlaubt, solange niemand hierdurch unangemessen eingeräuchert wird“, erklärt Hübner abschließend.

BGH zur Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB

In seinem Urteil vom 22. Juni 2022 (VIII ZR 356/20) hat der BGH sich in einer besonders komplexen Fallkonstellation mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin und der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB im Allgemeinen auseinandergesetzt. Mit folgenden Ergebnissen:

- Die Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Lands Berlin ist wirksam.

- Eine Übertragung eines Miteigentumsanteils an einen anderen bisherigen Miteigentümer lässt

den Lauf der Kündigungssperrfrist nicht beginnen.

- Ein Untermieter kann sich nicht auf eine für den Hauptmieter geltende Kündigungssperrfrist

als eigenes Recht berufen.

- Ein Eintritt nach § 563a Absatz 1 BGB in ein Mietverhältnis bewirkt auch den Eintritt in eine für

den verstorbenen Mieter geltende Kündigungssperrfrist.

Im konkreten Fall hatte ein Pärchen 1985 eine Wohnung in Berlin gemietet. Die Schwester der Frau bewohnte die Wohnung als Untermieterin. 1990 Übertrug die bisherige Alleineigentümerin 1/5- Miteigentumsanteil an einen Dritten. Gemeinsam mit dem Erben der ursprünglichen Alleineigentümerin teilte dieser 1997 das Gebäude in Wohnungseigentum auf und die beiden Eigentümer wurdenbei allen Wohnungen entsprechend ihres Anteils als Miteigentümer eingetragen. Im Anschluss übertrug der Dritte sein 1/5-Miteigentumsanteil an allen Wohnungen auf den Erben der ursprünglichen Alleineigentümerin, so dass dieser nun Alleineigentümer wurde. 2014 trennte sich das Mieterpärchen und der Mann trat aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter aus dem Mietvertrag aus und die bisherige Untermieterin trat nun neben ihre Schwester als Mieterin in den Mietvertrag ein. Im Februar 2015 wurde die nun von den Schwestern als Mieter bewohnte Wohnung verkauft. Wenige Monate später verstarb die Schwester, die die ursprüngliche Mieterin war. 2018 kündigte der aktuelleVermieter der überlebenden Schwester wegen Eigenbedarfs. Diese berief sich auf die nach derKündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin verlängerte Kündigungssperrfrist des § 577a Absatz 2 BGB.

Die BGH-Richter entschieden nun zunächst, dass die Berliner Verordnung wirksam sei. Auch die Ausweisung der ganzen Stadt Berlin als ein Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, sei rechtmäßig. Dem Verordnungsgeber sei hier ein politischer Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum eingeräumt worden, an dessen Stelle die Gerichte nicht ihr auf Rechtserkenntnisse ausgerichtetes Urteil setzendürften. Anhand der Verordnungsbegründung sei ersichtlich, dass der Verordnungsgeber den ihm gesetzten Beurteilungsrahmen eingehalten habe.

Die BGH-Richter entschieden weiter, dass die Kündigungssperrfrist zum Zeitpunkt der Kündigung auch noch nicht abgelaufen sei. Der Fristbeginn sei nämlich nicht die Übertragung der Miteigentumsanteile im Jahre 1997, sondern erst der Verkauf der Eigentumswohnung im Februar 2015. Denn die Übertragung an einen Miteigentümer stelle keine Veräußerung an einen Erwerber im Sinne des § 577a BGB dar, da hierdurch kein Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers erfolgt ist, der einen neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigen- bzw. Verwertungsbedarf erschafft.

Allerdings sahen die BGH-Richter in der überlebenden Schwester nicht den gesetzlich vorgegebenen Zeitablauf bezüglich des Vorliegens der Kündigungssperrfrist vorliegen. Denn zu dem Zeitpunkt der Aufteilung in Wohnungseigentum war die Schwester lediglich Untermieterin. Aus diesem Untermietverhältniskönne sie sich aber nicht auf die Kündigungssperrfrist gegenüber dem Vermieter berufen,

da sie nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrages falle. Ob sie sich auf die für die gestorbene Schwester geltende Kündigungssperrfrist im Wegen des Eintritts in die Rechtsstellung der Schwester nach § 563a Absatz 1 BGB berufen könne, sei ungewiss. Zwar hielten die BGH-Richter dies grundsätzlich für möglich, allerdings konnten sie den Gerichtsakten nicht entnehmen, ob die beiden Schwestern zum Zeitpunkt des Todes noch einen gemeinsamen Haushalt führten oder ob die verstorbene Schwester gar nicht mehr in der Wohnung wohnte.

Daher hoben die BGH-Richter das Berufungsurteil auf und verwiesen zur Klärung dieser Frage an das Berufungsgericht zurück.

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 22.6.2022 - VIII ZR 356/20 -

BGH: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung.

Die Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung streiten darüber, inwieweit die Mieterin die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten tragen muss.

Im Mietvertrag von 2003 ist die Umlage bestimmter Betriebskosten vereinbart. Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern sind nicht genannt. Allerdings soll die Vermieterin berechtigt sein, für zukünftige Abrechnungszeiträume später entstehende oder vom Gesetzgeber neu eingeführte Betriebskosten auf die Mieterin umzulegen.

2016 stattete die Vermieterin die Wohnung mit Rauchwarnmeldern aus. In den folgenden Betriebskostenabrechnungen legte sie für die Position „Miete + Wartung Rauchmelder“ 9,74 Euro beziehungsweise 9,88 Euro auf die Mieterin um.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob und inwieweit die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.

BGH: Rauchwarnmelder-Miete nicht umlagefähig

Die Mieterin muss die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder nicht tragen, auch wenn im Mietvertrag zulässigerweise die Umlage später entstehender oder vom Gesetzgeber neu eingeführter Betriebskosten vereinbart ist.

Eine Umlage der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern käme nur gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten in Betracht, weil Kosten im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern in § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht aufgeführt sind.

Allerdings sind die Kosten auch nicht als sonstige Betriebskosten umlagefähig, denn Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb wären aber nicht umlagefähig, denn Anschaffungskosten stellen keine Betriebskosten dar.

Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht daraus, dass in § 2 Nr. 2, 4, 5, 6 und 15 BetrKV vereinzelt die Kosten der Anmietung bestimmter Geräte wie Wasserzähler beziehungsweise das Nutzungsentgelt hierfür als umlagefähig genannt werden. Dies sind Ausnahmeregelungen, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden können. Der Grundsatz, dass die Kosten für die Anschaffung von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen, ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.

Auch daraus, dass der Vermieter die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf die Mieter umlegen kann, führt nicht zu einer Umlagefähigkeit als Betriebskosten. Modernisierungskosten und Betriebskosten stellen zwei verschiedenartige Regelungsbereiche dar.

H&G- Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner weist hierbei darauf hin, dass der alljährliche Batteriewechsel des Rauchmelders gleichwohl dem Mieter im Mietvertrag wirksam überbürdet werden kann.

(BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20)

9.6.2022

Anbringung von Markisen– was darf der Mieter? - ein Klassiker

Der Sommer naht, die Temperaturen steigen - Balkone, Terrassen oder Gärten werden sommertauglich gemacht. Um sich an besonders sonnigen und heißen Tagen vor der direkten Sonneneinstrahlung und der Hitze zu schützen, darf ein Sonnenschutz natürlich nicht fehlen. Doch häufig ist auf Balkonen oder Terrassen kein ausreichender Platz, um Sonnenschirme aufzustellen. Darf dann der Mieter nach Belieben Markisen anbringen, ohne den Vermieter um Erlaubnis zu bitten? Ganz so einfach ist es nicht: „Müssen Markisen an die Hauswand bzw. die Balkondecke angeschraubt/angebohrt werden, stellen sie eine bauliche Maßnahme dar, zu der grundsätzlich die Genehmigung des Vermieters notwendig ist. Denn generell gilt für den Mieter das Verbot, bauliche Veränderungen an dem Mietobjekt durchzuführen“, informiert Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund in Laufen.

Allerdings darf der Vermieter nicht ohne Weiteres die Genehmigung der Anbringung einer Markise verweigern. Grundsätzlich gilt Folgendes: „Ist es dem Mieter in zumutbarer Weise möglich den Schutz vor Sonne auf dem Balkon, der Terrasse oder dem Garten durch das Aufstellen eines Sonnenschirms oder Ähnliches zu erreichen, ohne dass hierdurch die Nutzung des Balkons zum üblichen Wohngebrauch beeinträchtigt wird, so kann die Genehmigung verweigert werden. Andernfalls ist sie zu erteilen.“, erklärt der Vorstand. Denn der Mieter hat gegenüber dem Vermieter ein Recht auf vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

Der Schutz vor Sonne auf dem Balkon gehört als sozial übliches Verhalten zum berechtigten Wohngebrauch des Mieters.

„Für den Fall, dass eine Genehmigung nicht verweigert werden darf, sollte der Vermieter jedenfalls die Art und Weise der Ausführung vorgeben und mit dem Mieter eine auf seine Kosten bestehende Rückbaupflicht im Falle des Auszuges vereinbaren, um sich vor zusätzlichen Kosten und unnötigen Streitigkeiten zu schützen.“, rät Hübner abschließend.

6/22

Darf Mieter Photovoltaikanlage in Wohnung installieren?

Die Nutzung von Mini-Solaranlagen, sogenannte steckerfertige Photovoltaikanlagen, wird immer populärer. Und so steigt auch das Interesse bei Mietern an einer eigenen PV-Anlage – nicht zuletzt, um Stromkosten zu sparen. Die Mini-Solaranlagen können auf Balkonen installiert und anhand von Steckern an den Stromkreis angeschlossen werden. Doch darf der Mieter auf eigene Faust die steckerfertige Photovoltaikanlagen in seiner Mietwohnung installieren?

Grundsätzlich wird man diese Frage wohl verneinen müssen. Denn: „PV-Anlagen dürfen zum einen nicht an einfache Steckdosen, sondern müssen an eine spezielle Energiesteckdose angeschlossen werden. Verfügt die Wohnung nicht über eine solche Steckdose, kann der Mieter zwar die vorhandene Steckdose umrüsten. Ist hierfür ein Eingriff in die Bausubstanz notwendig, so bedarf es allerdings der Zustimmung des Vermieters. Und so auch, wenn mit der Montage der PV-Anlage ein Eingriff in die Bausubstanz verbunden ist“, so Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund Laufen/ Traunreut.

Auch wenn die Installation der Mini-Solaranlage zu einer Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds des Gebäudes nach sich zieht, muss der Vermieter vorher gefragt werden. Zu beachten ist darüber hinaus, dass die die Umrüstung durch eine Fachfirma durchgeführt werden muss.

Gleiches gilt für eine eventuell erforderliche Nachrüstung des Stromnetzes. „Grundsätzlich gilt also Folgendes: Ist die Wohnung nicht bereits auf die Nutzung einer Mini-Solaranlage ausgelegt, d.h. ist beispielsweise die erforderliche Energiesteckdose nicht ohnehin bereits vorhanden, wird vor der Installation der Anlage in aller Regel die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden müssen“ erklärt der Vorsitzende.

Zu beachten ist aber stets: in einer Wohnungseigentumsanlage die Nutzung von PV-Anlagen grundsätzlich verboten, so kann der Vermieter dem Mieter schon von Grund auf die Installation und den Betrieb der Anlage nicht genehmigen.

Mini-PV-Anlage: Strom auf dem eigenen Balkon erzeugen – nachhaltig und für jeden gs möglich

Steckerfertige PV-Anlagen – auch „Mini-PV-Anlagen“ und „Balkonkraftwerke“ genannt – bieten jedem die Möglichkeit, eigenen Strom zu erzeugen. Bei der Installation und Inbetriebnahme gibt es allerdings vieles zu beachten. Konkrete Anforderungen finden sich in Normen und Standards wieder.

Mit der Vornorm DIN VDE V 0100-551-1 (VDE V 0100-551-1) ist es gelungen, einen Kompromiss zwischen allen interessierten Kreisen im Konsens zu erzielen. Zu diesen interessierten Kreisen gehören hierbei unter anderem Handwerkswirtschaft, industrielle Hersteller, Verbraucherschutz, Prüfinstitute, Sachversicherer, Wissenschaft und Technische Überwacher.

Die Norm legt Leitungsschutzbedingungen fest und regelt, wie steckerfertige PV-Anlagen in den Endstromkreis eingebunden werden können. In Europa ist es für Verbraucher*innen damit erstmals möglich, eine Mini-PV-Anlage für den Balkon, die Terrasse oder den Garten sicher zu installieren – fest angeschlossen oder alternativ über eine Energiesteckvorrichtung.

Nur Elektriker sollten eine steckerfertige Photovoltaikanlage anschließen

Soll eine Mini-Solaranlage an den Endstromkreis angeschlossen werden, empfehlen wir, dass eine Elektrofachkraft mit Kenntnissen in der Gebäudeinstallation und PV-Anlagentechnik prüft, ob die Stromleitung für eine Stromeinspeisung ausgelegt ist. Die entsprechenden Anforderungen an die Leitungsdimensionierung, Anschlussart und Schutzeinrichtungen sind in der Vornorm DIN VDE V 0100-551-1 (VDE V 0100-551-1) aufgeführt.

Unter Umständen ist es erforderlich, die vorhandene Sicherung auszutauschen. Wird eine Sicherung verwendet, die nicht für die Stromeinspeisung ausgelegt ist, können Überlastung und ein Brand die Folge sein. Bei einer normgerechten Installation besteht grundsätzlich keine Brandgefahr.

Die Beauftragung eines Elektrikers ist nicht erforderlich, wenn die steckerfertige PV-Anlage über eine Gesamtleistung von max. 600 Watt verfügt und über eine Energiesteckvorrichtung angeschlossen wird.

weitergehende Infos: https://www.haustec.de/energie/pv-module/wie-sicher-sind-steckersolargeraete-auf-dem-weg-zum-standard?fbclid=IwAR10LFMlEqVvsMT-IL3diPPJixTL7KB5R1cxWfc6_cEiDR9ozUmMzt3m614

6/2022

RA Falko Hübner, Vorsitzender Haus & Grund e.V. Laufen: jetzt mit Staffel- & Indexmiete die Inflation einfangen

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sich die Mieterhöhung nach der allgemeinen Teuerungsrate, dem Preisindex, richtet. Diese Art von Mietvertrag heißt Indexmietvertrag. Steigen also die Preise für die Lebenshaltungskosten in Deutschland, steigt automatisch auch die Miete.

So funktioniert der Indexmietvertrag

Früher war ein Indexmietvertrag nur für gewerbliche Immobilien möglich, aber seit Jahren erlaubt das Mietrecht diese Art des Mietvertrags auch für privaten Wohnraum.

Als Index darf der Vermieter ausschließlich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland Bezug nehmen.

Vereinfacht ausgedrückt: Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, erhöht sich bei einem Indexmietvertrag automatisch die Grundmiete, und zwar um die amtlich festgestellte Inflationsrate. Steigen die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte um 2 Prozent, darf der Vermieter die Miete um genau 2 Prozent erhöhen.

Die Miete darf jedoch nur angepasst werden, wenn die Höhe mindestens ein Jahr unverändert war. Davon unabhängig sind die Nebenkosten zu betrachten: Steigen die Preise für Energie, Wasser und andere Betriebskosten, wird diese Steigerung ohnehin anteilig an alle Mieter weitergegeben – egal ob sie nun über oder unter dem Index mieten.

Ist ein Indexmietvertrag von Vorteil für Mieter?

Wer keinen Indexmietvertrag abschließt, ist aber vor Mieterhöhungen keineswegs gefeit. Ist die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, kann das vor allem in begehrten Großstadt-Lagen zu Mieterhöhungen von bis zu 20 Prozent und mehr in zwei Jahren führen.

Indexmietvertrag und Inflation- Staffelmiete als Ausweg

Theoretisch ist bei einem Indexmietvertrag auch eine Mietsenkung möglich. Sinken die Lebenshaltungskosten, müsste in demselben Maße auch die Indexmiete nach unten korrigiert werden.

Tatsächlich ist das bis jetzt noch nie vorgekommen, denn die Statistiker ermitteln Jahr für Jahr steigende Lebenshaltungskosten. Allein für 2022 werden 6 bis 8 Prozent Teuerung erwartet.

Sinnvoll kann hierbei sein, eine sog. Staffelmiete zu vereinbaren. Dabei darf allerdings die Miete während des Laufes der Staffel nicht wegen Modernisierung erhöht werde. Vorteilhaft ist dies jedoch für Mieter und Vermieter gleichermassen, da ohne viel Rechenaufwand die Entwicklung der Miete insoweit von Anbeginn klar geregelt ist und jeder der Parteien weiss, auf was er sich einlässt- und dies unabhängig von der gerade galoppierenden Inflation.

So werden auch die Indexmieten automatisch teurer. Das bedeutet neben den erhöhten Heizkosten eine weitere Belastung für Mieter.

5.6.2022

Haus & Grund Laufen/ Traunreut: Neue Mieterschutzverordnung 2022 in Bayern- nun auch Traunreut betroffen, Freilassing künftig „raus"

Seit 1. Januar 2022 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung, die nunmehr insgesamt 203 bayerische Städte und Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt definiert. Insbesondere sind davon Kommunen im südlichen Oberbayern betroffen. „Die Mieterschutzverordnung ist Grundlage für die Anwendung bundesrechtlicher Regelungen des Mieterschutzes. So gilt in den dort definierten Kommunen die Mietpreisbremse“, erklärt Rechtsanwalt Falko Hübner Vorsitzender von Haus & Grund Laufen/ Traunreut.

Daneben gilt in diesen Gebieten aber auch die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent bei Mietanpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. „Außerdem erhöht sich auch die Frist der Kündigungsbeschränkung bei dem Erwerb einer vermieteten Wohnung. Der Erwerber einer bereits vermieteten Wohnung kann sich danach in den in der Mieterschutzverordnung genannten Kommunen erst nach zehn Jahren auf eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung berufen“, informiert der Vorstand.

Die Verordnung gilt vorerst bis Ende 2025. „Haus & Grund hat im Rahmen der Verbandsanhörung u.a. die weite Ausdehnung des Anwendungsbereichs der Mietpreisbremse im Vergleich zur vorherigen Mieterschutzverordnung scharf kritisiert. Bislang galten 162 Städte und Gemeinden als Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“, informiert Hübner weiter.

Damit kommt die Mietpreisbremse nunmehr mit Inkrafttreten der neuen Mieterschutzverordnung in weitaus mehr bayerischen Städten und Gemeinden zur Anwendung – in zu vielen nach Ansicht von Haus & Grund. In unserem Großraum gilt die neue Verordnung in Bad Reichenhall, Traunstein & Traunreut, so Hübner abschließend, Freilassing ist künftig nicht mehr betroffen.

5.1.2022

BGH: keine pauschale Mietminderung bei coronabedingter Geschäftsschließung; Rechtsfolge der Störung der Geschäftsgrundlage muss im Einzelfall geprüft werden

Der BGH hat heute darüber entschieden, dass eine coronabedingte staatliche Geschäfts- schließung zwar grundsätzlich geeignet ist, eine Mietminderung zu begründen. Voraussetzung hierfür sei jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchs- beschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Dies sei dann nicht der Fall, wenn das Mietobjekt weiterhin für den tatsächlichen Nutzungszweck zur Verfügung stehe. Das Vorliegen eines Mietmangels ergebe sich nicht bereits aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts.

Allerdings komme eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in Betracht. Diese berechtige jedoch nicht pauschal zu einer (bestimmten) Vertragsanpassung. Diese müsse immer im Einzelfall geprüft werden. Insbesondere müssen auch erhaltene finanzielle Hilfs- mittel in die Bewertung einfließen.

12.01.2022

H&G informiert: Überschwemmungsschäden durch Starkregen- welche Versicherung deckt…

Anlässlich der aktuellen „Flutkatastrophe“, die besonders Nordrhein-Westphalen, Rheinland Pfalz und das südliche Berchtesgadener Land stark getroffen hat, stellt sich die Frage, welche Versicherung nun für die Schäden aufkommt. Auf den ersten Blick müsste die Wohngebäudeversicherung für die Schäden an den Wohnhäusern und die Hausratversicherung für die Schäden an dem Hausrat aufkommen. Aber ist dies in jedem Fall so?

Welche Gefahren sind versichert?

Es kommt auf den einzelnen Versicherungsvertrag an und kann daher nicht einheitlich beantwortet werden. Die Versicherungsbedingungen sind nicht einheitlich, so dass auch in der Hausratsversicherung oder der Wohngebäudeversicherung unterschiedliche Gefahren versichert sein können. In den üblichen Versicherungsbedingungen der Hausratversicherung sind beispielsweise neben Brand, Einbruchdiebstahl, Leitungswasserschäden auch Naturgefahren (Elementargefahren) versichert.

So wird beispielsweise in § 1 der VHB 2010 wie folgt ausgeführt:

"Der Versicherer leistet Entschädigung für versicherte Sachen, die durch….

a)…

…

d) Naturgefahren

aa) Sturm, Hagel

bb) weitere Elementargefahren, soweit gesondert vereinbart,

zerstört oder beschädigt werden oder abhanden kommen.“

Welche Versicherungsbedingungen im Einzelfall gelten, ergibt sich aus dem jeweiligen Versicherungsschein, so Haus & Grund Vorsitzender, Rechtsanwalt Falko Hübner in Laufen. Oft gelten ältere VHB-Bedingungen, gerade, wenn die Verträge bereits lange bestehen und nie umgestellt und damit angepasst wurden. Tendenziell lässt sich sagen, dass die neueren VHB- man lese und staune- oft deutliche Verbesserungen für die Versicherungsnehmer bringen können. Hieraus ergibt sich, dass neben den Elementargefahren Sturm und Hagel auch weitere Naturgefahren versichert sein können. Dem Versicherungsschein lässt sich weiterhin entnehmen, welche weiteren Naturgefahren vom Versicherungsschutz umfasst sind. Finden sich in dem Versicherungsschein keine weiteren Naturgefahren, die versichert sind, besteht hinsichtlich der Elementargefahren nur Versicherungsschutz für Sturm und Hagel.

Auch wenn die extremen Niederschläge meist mit einem Sturm einhergehen, deckt die Versicherung gegen Sturm nur unmittelbare Sturmschäden. Der Sturm muss also die letzte Ursache für den Schaden sein. Wenn der Sturm einen Baum entwurzelt und dieser zu einem Schaden an dem Hausrat führt, muss der Versicherer den Schaden ersetzen. Kommt es aber durch den Sturm zu Niederschlägen, die dann letztlich in das Gebäude eindringen und zu Schäden an den versicherten Sachen führen, besteht kein Versicherungsschutz, wenn nur der Sturm als Elementargefahr versichert ist.

Finden sich in dem Versicherungsschein aber weitere Elementargefahren, wie beispielsweise Überschwemmung oder Rückstau, kann auch bei Starkregen und den damit verbundenen Schäden Versicherungsschutz bestehen. In § 5 VHB 2010 werden die Naturgefahren näher umschrieben, also definiert. Hier findet sich beispielsweise eine Beschreibung, was als Überschwemmung anzusehen ist.

Was ist eine Überschwemmung?

Überschwemmung ist demnach die Überflutung des Versicherungsgrundstückes mit erheblichen Wassermengen durch Regen oder durch über die Ufer getretene Gewässer. Es kann also grundsätzlich auch für die Schäden durch die Flutkatastrophe Versicherungsschutz in der Hausratsversicherung bestehen. Entscheidend ist der Inhalt des Versicherungsscheines und der Versicherungsbedingungen.

Aber selbst wenn sich aus dem Versicherungsschein und den Versicherungsbedingungen nicht ergibt, daß auch die Überschwemmung versichert ist, kann Versicherungsschutz bestehen. Nämlich dann, wenn Versicherungsschutz für Überschwemmung beantragt wurde, der Versicherer bei Übersendung des Versicherungsscheines nicht gesondert darauf hingewiesen hat, dass der Versicherungsumfang nicht die Überschwemmung umfasst.

Die Versicherungsbedingungen für die Wohngebäudeversicherung sind sehr ähnlich, so dass die Ausführungen auch für die Wohngebäudeversicherung Gültigkeit haben.

Risikoausschluss

In den Versicherungsbedingungen findet sich regelmäßig der Ausschluss für Schäden durch Sturmflut. Eine Sturmflut setzte aber voraus, dass das Wasser vom Sturm an Land gedrückt wird und kann nur bei Gewässern, die den Gezeiten unterliegen (Ebbe und Flut) auftreten. Schäden durch Überflutung durch Starkregen sind daher nicht von dem Ausschuss erfasst.

Die Schäden durch die Flutkatastrophe, also durch Überschwemmung aufgrund von Starkregen, können sowohl in der Hausratversicherung als auch in der Wohngebäudeversicherung gedeckt sein. Entscheidend ist der Versicherungsantrag sowie der Inhalt des Versicherungsscheines und der Versicherungsbedingungen. Diese sollte man sorgfältig prüfen. Sind die Versicherungsbedingungen und der Versicherungsschein durch die Überflutung ebenfalls zerstört worden, können diese Unterlagen bei dem jeweiligen Versicherer (einmalig kostenfrei) angefordert werden, so Hübner abschließend.

20.7.2021

Wann muss die Kaution abgerechnet werden?

Nahezu jeder Vermieter kennt die Situation. Der Mieter ist ausgezogen und in der Wohnung sind diverse kleinere und größere Schäden sichtbar. Die Interessenlage der Beteiligten sieht dann häufig so aus, dass der Mieter die Kaution am liebsten sofort zurück hätte, da er diese für die neue Mietwohnung benötigt. Der Vermieter wiederum möchte zunächst einmal Klarheit darüber erlangen, welchen Umfang die Schäden einnehmen und wie hoch die Reparaturkosten sein werden.

Der Vermieter sieht sich in dieser Konstellation mit der Frage konfrontiert, wie lange er die Kaution einbehalten darf.

Von der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein angemessener Teil der Kaution für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter einbehalten werden darf, je nachdem, um welche Schäden es sich handelt. Für die Ermittlung der Angemessenheit der Höhe darf der Vermieter eine Schätzung vornehmen.

Das Amtsgericht München hat in einer Entscheidung vom 29.06.2017, Az.: 472 C 6762/17 entschieden, dass die Kaution im Einzelfall auch länger als sechs Monate vom Vermieter einbehalten werden darf und zwar dann, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Das Gericht hat dies wie folgt begründet:

„Zwar muss im Allgemeinen der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle – auch die noch nicht fälligen – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben.“

Damit befindet sich die Entscheidung des Amtsgerichts München im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Entscheidung vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05), nach der der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten darf, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

11.12.2020

Heizkostenabrechnung für Pelletheizungen (April 2020)

Dieses Infoblatt gibt Hinweise zur Nutzung des Excel-basierten Berechnungstools „Heizkostenabrechnung für Pelletheizungen“ des DEPI sowie zu Besonderheiten, die bei der Heizkostenabrechnung von Pelletheizungen zu beachten sind. Mit dem Berechnungstool können Hauseigentümer, deren Immobilie mit Pellets beheizt wird, die jährliche Heizkostenabrechnung (inkl. Warmwasserabrechnung) gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV 2009) vornehmen. Alle nachfolgenden rechtlichen Verweise beziehen sich auf diese Verordnung.

Besonderheiten bei der Heizkostenabrechnung von Pelletheizungen

Ermittlung des Füllstands im Pelletlager notwendig

Bei der Heizkostenabrechnung dürfen nur die im Bezugszeitraum tatsächlich verbrauchten Pellets abgerechnet werden, nicht sämtliche im Zeitraum angelieferten Pellets. Andernfalls würden z. T. die Heizkosten des nächsten Abrechnungszeitraums abgerechnet. Im Falle eines Mieterwechsels würde das dazu führen, dass der Vormieter einen Teil der Heizkosten des Nachmieters bezahlt. Das lässt die Heizkostenverordnung nicht zu.
Daher müssen zur Heizkostenabrechnung Anfangs- und Endbestand an Pellets für den Abrechnungszeitraum sowie der Wert des Anfangsbestands an Pellets ermittelt werden. Dabei lassen sich Ungenauigkeiten wegen der schwankenden Schüttdichte von Pellets nicht vermeiden. Diese müssen daher von Vermietern und Wohnungsnutzern akzeptiert werden. Zur Bestimmung des Anfangs- und Endbestands des Pelletlagers gibt es verschiedene Möglichkeiten:
- Gewichtsmessung
- Ermittlung des Endbestands an Pellets aus der Füllhöhe im Lager
- Füllstandsmessung mit Sensoren
- Die Nutzung der Verbrauchsanzeige am Pelletkessel für Abrechnungszwecke ist
  
  fehleranfälliger als diese Methoden und daher nicht zulässig!
  Erläuterungen der Bestimmungsmöglichkeiten werden auf der DEPV-Webseite beschrieben (www.depv.de→Technik und Recht→Heizungsbetrieb→Pelletverbrauch ermitteln).
Wenn das Lager zur Füllstandsermittlung betreten werden muss, sind unbedingt Vorsichtsmaßnahmen zu ergreifen: Heizung und Förderschnecke müssen ausgestellt sein und zur Vermeidung von Risiken durch Kohlenmonoxid ist das Lager ausreichend zu belüften (siehe DEPI- Infoblatt „Anforderungen an die Lagerbelüftung nach VDI 3464“).

Restmengen an Pellets, die bei der Lagerraumreinigung anfallen

Restmengen an Pellets, die bei einer Lagerreinigung aus dem Lager entfernt werden und im Anschluss an die Reinigung nicht mehr genutzt werden können, müssen entsorgt werden. Sie können im Rahmen der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden. Der Grund: Bei der Lagerreinigung handelt es sich um Wartungsarbeiten, die zu den Heizkosten gehören. Es ist für die Verteilung der Kosten jedoch unerheblich, ob sie bei der verbrauchten Pelletmenge berücksichtigt oder – was aufwändiger, aber transparenter wäre – separat als Wartungskoste

Berechnungstool „Heizkostenabrechnung für Pelletheizungen“ des DEPI

Mit dem Excel-basierten Berechnungstool „Heizkostenabrechnung für Pelletheizungen“ des DEPI lassen sich Heizkosten für Raumwärme und Warmwasserbereitstellung auf einzelne Wohnungsnutzer (Mieter, selbstnutzende Eigentümer, Wohnungseigentümer) umlegen. Voraussetzung ist, dass die Wärmemenge für Raumwärme der einzelnen Wohneinheiten abgelesen oder ermittelt werden kann, was bei Heizkörperablesung oft nicht der Fall ist. Nach der Dateneingabe im Blatt „Dateneingabe“ wird für jeden Wohnungsnutzer eine Abrechnung mit den Heizkosten für Raumwärme und Warmwasserbereitstellung erstellt.

Erforderliche Daten

Anzahl und Namen der Nutzer der Wohneinheiten
die Wohnflächen der einzelnen Wohneinheiten in Quadratmetern
Verbrauchswerte der Erfassungsgeräte für Raumwärme der einzelnen Wohneinheiten in MWh
Verbrauchswerte der Warmwasserzähler der einzelnen Wohneinheiten und – soweit

vorhanden – des gesamten Gebäudes in Kubikmetern
soweit vorhanden: Zählerstand des Wärmemengenzählers für Warmwasser in MWh
Zählerstand des Stromzählers für die Heizung (Raumwärme und Warmwasserbereitstellung) im

Gebäude in kWh. Ist kein separater Stromzähler vorhanden, sind die Stromkosten für die

Heizungsanlage zu schätzen.
Aufstellung der zusätzlichen Kosten z. B. für Wartung, Schornsteinfeger und

Verbrauchserfassung in Euro (inkl. Eichung/Austausch des Wärme- und Warmwasserzählers, s. §

7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2)
Lageranfangsbestand und Lagerendbestand der Pellets in Tonnen
Wert des Lageranfangsbestands in Euro
Menge (in Tonnen) und Preis der einzelnen Pelletlieferungen im Abrechnungszeitraum
Verhältnis der Verteilung der Kosten nach Verbrauch und Wohnfläche in Prozent
Das Berechnungstool verwendet Makros, die aktiviert sein müssen, damit das Tool richtig funktioniert. Ggf. erscheint dazu nach dem Öffnen der Datei im oberen Bereich des Bildschirms zur Aktivierung der Makros, der Inhalte und/oder der Bearbeitung in einem gelben Balken eine Abfrage, die Sie zunächst bestätigen müssen.

Varianten der Heizkostenberechnung

Je nach Gebäude sind zum Teil unterschiedliche Varianten der Raumwärmeversorgung, Warmwasserbereitstellung und der Verbrauchserfassung vorzufinden. Zum Teil sieht das Berechnungstool hierfür verschiedene Varianten vor. Es konnte aber nicht jeder mögliche Anwendungsfall von vornherein berücksichtigt werden. Vielfach lässt sich der Rechner aber dennoch verwenden.

Das Berechnungstool arbeitet bei Wärmemengen in der Einheit Megawattstunden (MWh). Sofern die Wärmemengen in Kilowattstunden (kWh) gemessen werden, müssen sie vor der Verwendung im Berechnungstool in MWh umgerechnet und dazu durch 1.000 geteilt werden.
Voraussetzung für die Nutzung des Berechnungstools ist, dass die Wärmemenge für Raumwärme der einzelnen Wohneinheiten abgelesen oder berechnet werden kann. Oft sind jedoch keine Wärmemengenzähler für die gesamte Wohnung, sondern Heizkostenverteiler oder

Verdunstungsgeräte an den einzelnen Heizkörpern installiert. Sofern die Heizkostenverteiler keine MWh messen, muss das Messergebnis zunächst in MWh umgerechnet werden. Wenn nicht bekannt ist, wie die Wärmemenge in MWh aus den Ableseergebnissen ermittelt werden kann, muss ein professioneller Abrechnungsdienst beauftragt werden, oder für die Zukunft neue Wärmemengenzähler installiert werden. Können die abgelesenen Werte in MWh umgerechnet werden, müssen sie für die gesamte Wohnung zu einem Gesamtwert addiert werden, was ggf. in der Zelle L172 bis L321 im Berechnungstool erfolgen kann. Die Spalte Anfangsstand (K172 bis K321) kann in diesem Fall leer bleiben.

Um die allgemeinen Kosten (z.B. Brennstoffkosten und verbrauchsunabhängige Kosten) auf den Verbrauch auf Raumwärme und Warmwasserbereitstellung verteilen zu können, muss die Wärmemenge der zentralen Warmwasserbereitung des gesamten Gebäudes ermittelt werden. Seit 2014 ist hierfür die Messung mit einem zentralen Wärmemengenzähler verpflichtend (§ 9 Abs. 2). Ausnahmen sind nur zulässig, wenn die Messung der Wärmemenge nur unter unzumutbar hohem Aufwand erfolgen kann (bspw., wenn die Wärmeversorgungsleitung zum Warmwasserbereiter unzugänglich ist). Dann kann die Wärmemenge für Warmwasser ersatzweise über die Temperatur des Warmwassers (Zelle H334) und die Menge des verbrauchten Warmwassers abgeschätzt werden. Wenn keine Angaben für den Wärmemengenzähler gemacht werden, rechnet das Berechnungstool automatisch mit dieser Formel. Hierzu wird der Wert des zentralen Warmwasserzählers für das Gesamtgebäude verwendet, und wenn ein solcher nicht vorhanden ist, die Summe der Werte der Warmwasserzähler in den Wohnungen. Die Verteilung der ermittelten Wärmemenge für das Warmwasser auf die Wohnungsnutzer erfolgt nach dem Anteil der für die Wohnungen erfassten Warmwassermengen, und wenn in den Wohnungen keine Warmwasserzähler vorhanden sind, über den Flächenanteil der Wohnungen.
Zur Ermittlung des Pelletverbrauchs für Warmwasser wird der Heizwert der verbrauchten Pellets benötigt. Er kann beim Pelletlieferanten erfragt werden (nicht den Brennwert erfragen). Liegt der Heizwert nicht vor, wird gemäß § 9 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 der Wert von 5 kWh/kg, bzw. 5 MWh/t verwendet.
Die Gesamtkosten der Warmwasserbereitstellung und der Versorgung mit Raumwärme sind gemäß § 7 und § 8 zum Teil nach Fläche und zum Teil nach Verbrauch auf die einzelnen Wohnungsnutzer zu verteilen. Standardeinstellung ist eine Kostenaufteilung zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Flächenanteil. Wenn ein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart wurde, kann dieser im Berechnungstool im gesetzlichen Rahmen (max. bis 50 % und 50 %) verändert werden.
Der Abrechnungszeitraum darf grundsätzlich nicht länger als ein Jahr umfassen (365 Tage, in Schaltjahren 366 Tage), wobei der Zeitpunkt der Abrechnung nicht das Jahresende sein muss. Ein längerer Abrechnungszeitraum kann daher nicht gewählt werden. Ein kürzerer Abrechnungszeitraum ist jedoch möglich, z.B. wenn die Ablesung vor dem letztjährigen Termin stattfindet oder unterschiedliche Abrechnungszeiträume bei Neubauten im Falle unterschiedlicher Bezugsfertigkeitszeitpunkte harmonisiert werden sollen.
Wenn keine Anfangs- und Endstände von Zählern vorliegen, sondern Verbrauchswerte, kann der Anfangszählerstand auf null gesetzt und der Verbrauchswert als Endstand des Zählers eingegeben werden.
Wenn die Warmwasserversorgung nicht zentral, sondern dezentral in den Wohnungen erfolgt (z.B. per Boiler oder Durchlauferhitzer), ist der Warmwasserverbrauch im Berechnungstool auf null zu setzten.
Ist kein separater Stromzähler für den zu Heizzwecken verbrauchten Strom vorhanden, muss dieser geschätzt werden. Der geschätzte Wert kann dann anstelle des Zählerstandes eingegeben werden. Angemessen sind gemäß BGH-Urteil V ZR 166/15 vom 03.06.2016 je nach Alter der Heizungsanlage Werte zwischen 3 und 10 % der Brennstoffkosten. Der Ersteller der Abrechnung muss jedoch sicherstellen, dass diese Strommenge dann bei der Nebenkostenabrechnung nicht noch einmal abgerechnet wird, sondern bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung von der erfassten Gesamtstrommenge abgezogen wird.

Berücksichtigung von Gradtagszahlen (nur) bei Nutzerwechsel
Heizgradtage oder Gradtagzahlen können zur Ermittlung des Gesamtverbrauchs für Heizung und Warmwasserbereitstellung nicht anstelle einer Ablesung des Füllstandes im Lager verwendet werden, da sich mit ihnen der tatsächliche Verbrauch des Gebäudes nicht ermitteln lässt.
Gradtagszahlen können aber im Falle des Nutzerwechsels zur Verteilung des flächenbezogenen Anteils der Raumwärmekosten auf die verschiedenen Nutzer der Wohnung angewandt werden. Im Falle des Nutzerwechsels muss entschieden werden, ob diese Verteilung nach Gradtagszahlen oder nach Nutzungsdauer erfolgen soll. Im Regelfall wird die Verteilung nach Gradtagszahlen verwendet, die daher im Berechnungstool für diesen Fall vorausgewählt ist.
Außerdem können Gradtagszahlen im Falle des Nutzerwechsels hilfsweise zur Verteilung des verbrauchsabhängigen Anteils der Raumwärmekosten genutzt werden, wenn versäumt wurde, eine Zwischenablesung des Raumwärmeverbrauchs zu machen. Dieser Fall ist im Berechnungstool aber nicht umgesetzt. Es kann aber händisch anhand der Gradtagszahlen berechnet werden, wie hoch der Anteil des ersten Wohnungsnutzers am ermittelten Raumwärmeverbrauch der Wohnung war. Mit diesem Verbrauch kann dann der Endstand des ersten Wohnungsnutzers im Falle des Nutzerwechsels berechnet werden. Dieser ist dann der Anfangsstand des zweiten Wohnungsnutzers.

April 2020, Quelle: DePI

RÜCKBLICK: Verwaltung in der Freizeit 08/2019

Der Verwalter der Eigentümerschaft muss im Krankheits- oder Urlaubsfall eigenverantwortlich rechtzeitig eine Vertretung organisieren. Details dazu können im Verwaltervertrag geregelt werden, so Haus und Grund Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner, in Laufen.

Auch für den Verwalter gilt „Ich bin dann mal weg!“ ist ein denkbar schlechtes Motto. Der Vertreter muss umfassend in den gesamten Aufgabenbereich des Verwalters eingewiesen werden und Zugriff auf alle wichtigen Unterlagen - vor allem auf die Kontaktdaten der Eigentümer! - erhalten.

Die Eigentümer müssen über den Vertretungsfall informiert sein. Während der Abwesenheit des Verwalters muss der Erfüllungsgehilfe alle Pflichten des Verwalters erfüllen. Dazu gehört unter anderem, Handwerker zu beauftragen und zu überwachen, Rücksprache mit Behörden zu führen oder Termine in der WEG zu organisieren.

Für eine Profi-Verwaltung gehören solche Vertretungen zum Standard. Hat hingegen ein Eigentümer der WEG die Verwaltung übernommen, so kann die Ferienzeit schnell zum Problem werden. Das lässt sich durch einen Vertrag vermeiden, in dem Ferien und andere Vertretungsfälle geregelt sind, so Hübner.

Rechtsstand 2019

Mietpreisbremse: NEU & repariert 7/2019- BEACHTEN SIE bitte DIE AKTUALISIERUNG 2022 OBEN auf der SEITE- DANKE!

PRESSEMITTEILUNG

Haus & Grund: neue Rechtsregeln- u.a. "Herausmodernisieren" jetzt bußgeldbewehrt, Modernisierungsumlage gedeckelt & Bayern stimmt gegen geplante Grundsteuerreform

Am 1. Januar 2019 ist das Mietrechtsanpassungsgesetz in Kraft getreten. Über die Änderungen für Vermieter und Mieter informierte RA Manfred Nikui, Chefjustiziar von Haus & Grund Bayern, auf einer Infoveranstaltung von Haus & Grund Laufen Mitte März im Chorraum des Kapuzinerhof Laufen. Herzlich begrüßt wurde er von RA Falko Hübner, dem Vorsitzenden des Laufener Vereins. RA Manfred Nikui ging zunächst auf die Verschärfung der Mietpreisbremse ein. Deren neue Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch wie Auskunftspflicht des Vermieters über Ausnahmetatbestände, z.B. höhere Vormiete und vereinfachtes Rügerecht des Mieters wegen zu viel bezahlter Miete seien nur der erste Schritt, sagte Nikui.

Der Freistaat Bayern müsse nun aber wie die anderen Bundesländer auch, per Rechtsverordnung die Städte und Gemeinden nennen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist und in denen die Mietpreisbremse greifen soll. Und an einer solchen Verordnung fehle es derzeit in Bayern, so der Jurist. Die Verordnung von 2015 sei trotz Nachbesserung durch das Justizministerium wegen fehlender Begründung nach Auffassung des LG München I und des AG München unwirksam, sagte Nikui. Damit gelte die Mietpreisbremse derzeit in Bayern nicht, stellte der Referent fest. Wann denn nun eine entsprechende Verordnung, die ausreichend begründet ist, erlassen wird, könne man derzeit noch nicht sagen, meinte der Verbandsjurist dazu. Hübner ergänzt: "Das sog. "Herausmodernisieren" also, das Entmieten nur über den (mieterhöhenden) Modernisierungshebel- letztlich um Wohnungen leer zu bekommen- wurde nunmehr erstmalig unter eine Bußgelddrohung bis zu 50.000 Euro gestellt, ein Problem, dass wir vorliegend in unserem Gebiet wohl nicht bekommen werden, da unsere Mitglieder stets mit Sinn und Verstand in Partnerschaft mit den Mietern agieren", so Hübner weiter.

Modernisierung und Mieterhöhung

Von den Modernisierungskosten können ab sofort nur mehr 8% der Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden, so der Referent. Gleichzeitig habe man eine Kappungsgrenze auch bei einer Modernisierungsmieterhöhung eingeführt: diese betrage 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und gelte für einen Zeitraum von 6 Jahren. Betrage die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, so dürfe sie nach den Worten von RA Manfred Nikui um nicht mehr als 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Außerdem gebe es nun die Möglichkeit einer "kleinen Modernisierungsmieterhöhung". Auch darauf ging Nikui ausführlich ein. Wenn die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme nicht mehr als 10.000 Euro pro Wohnung betragen, können Vermieter die Umlage auf ihre Mieter vereinfacht berechnen: sie können 30% pauschal als Erhaltungsaufwand abziehen und 8% auf die restlichen 70% Kosten berechnen. voraussichtliche Betriebskosten müssten nicht genannt werden, Mieter könnten sich auch nicht auf finanzielle Härten berufen, weitere Vorteile, sagte Nikui. Allerdings sei bei Ausschöpfung der vollen 10.000 Euro in den folgenden fünf Jahren keine weitere Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung möglich, stellte Nikui klar.

Reform der Grundsteuer

In einem zweiten Teil seines Vortrags stellte der Jurist seinen Zuhörern den aktuellen Stand der Diskussion über eine Neuregelung der Grundsteuer vor. Er bekräftigte noch einmal den Standpunkt von Haus & Grund Bayern, die Neuberechnung dieser Steuer aufgrund eines wertunabhängigen reinen Flächenmodells für Grundstück und Gebäude zu regeln. Alles andere würde zu noch mehr Bürokratie führen, kritisierte Nikui das vom Bundesfinanzministerium vorgestellte Eckpunktepapier, dem der Freistaat Bayern als einziges Bundesland nicht zugestimmt habe. Bayern favorisiere klar ein von Haus & Grund mitgetragenes Modell der Flächenbezugnahme bei Grundstück & Wohn-/bzw. Nutzfläche: Klar, transparent und rechtssicher ohne neues Bürokratiemonster, derzeit gegen alle anderen Bundesländer, so Hübner. Eine klare Absage erteilte Nikui den Plänen, die Grundsteuer aus dem Katalog der umlagefähigen Betriebskosten zu streichen: dies könne aus rechtlichen Gründen wohl es nur für künftige Mietverhältnis gelten. Und würde die Mieten eher nach oben treiben, weil viele Vermieter die Grundsteuer in die Miete einpreisen werden, meinte der Chefjustiziar von Haus & Grund Bayern abschließend. 18.3.2019 Haus & Grund: Straßenausbaubeiträge "Strabs" abgeschafft aber: Problem damit gelöst?

Nach wie vor erheblicher Ärger mit Straßenbeiträgen - gesetzliche Neuregelung kann laut Haus und Grund nur ein erster Schritt sein

Die traditionelle Herbstveranstaltung des Eigentümerschutzvereins Haus und Grund Laufen/Traunreut fand dieser Tage traditionell im Kapuzinerhof in Laufen statt. Als ideale Räumlichkeiten hatte sich bereits seit Jahren der Chorraum herauskristallisiert - so auch in diesem Jahr.

Referent des Abends war wiederum Rechtsanwalt Manfred Nikui, der Chefjustiziar des bayerischen Dachverbandes Haus und Grund Bayern, in München sowie ebenfalls aus München der Beauftragte der bayerischen Hausbesitzerversicherung Walter Maier. Vorsitzender Rechtsanwalt Falko Hübner bedankte sich in seiner Eingangsrede ausdrücklich dafür, dass Manfred Nikui all die Jahre -zwischenzeitlich über zwei Jahrzehnte -eng verbunden mit dem Laufener Verein hochkarätige Vorträge rund um die Immobilie hielt und hält. Als Dank überreichte Hübner im Namen des Vereins einen Geschenkkorb, gespickt mit der Lieblingstätigkeit "Fitness" des Redners zur Anerkennung außerhalb seiner beruflichen Passion dem Mieterrecht, nämlich Kurzhanteln und sonstige sportliche Accessoires die ein hinübergleiten in den wohlverdienten Ruhestand im kommenden Jahr erleichtern sollen. Rechtsanwalt Nikui bedankte sich ausdrücklich und war für einen kurzen Augenblick sprachlos, was für ihn als geübten Redner mit weit über 1.000 Vorträgen auf dem Haus und Grund "Buckel" eher ungewöhnlich war.

Neues vom BGHDie Themen des Abends waren in der Einladung mit "Aktuelles rund um die Immobilie"umschrieben.

Nikui wies in seinem Vortrag auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur doppelten Kündigung hin wonach nunmehr höchstrichterlich abgesegnet ist, dass neben einer außerordentlichen Kündigung zum Beispiel wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig hilfsweise ordentlich wirksam gekündigt werden darf. Hierbei müsste allerdings das entsprechende Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses wie zum Beispiel nachhaltige Störungen des Hausfriedens hinzutreten. Die Möglichkeit, aus der Sicht des Mieters durch Nachzahlung die außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen schadet in diesen Fällen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht. Insoweit liegt so durch Zahlung keine Heilung bezüglich der ordentlichen Kündigung vor wenn und soweit diese gleichzeitig ausgesprochen und auch begründet war.

Bundesverfassungsgericht kippt Grundsteuer in aktueller Form

Da das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Festsetzung der Grundsteuer für verfassungswidrig gehalten hatte wurde durch das Gericht dem Gesetzgeber aufgegeben die unterschiedlichen Bewertungsmaßstäbe, im Osten aus dem Jahr 1936, im Westen aus den 1960er Jahren stammend auf verfassungsrechtlich "unbedenkliche Beine" zu stellen, führt im Ergebnis dazu, dass, so Nikui, bis zum Ende 2019 nunmehr eine verfassungs- konforme Regelung getroffen werden muss, da ansonsten die Haupteinnahmequelle von Städten und Gemeinden künftig wegfalle. Hiervon ist jedoch am Ende nicht auszugehen, da die Kommunen wohl kaum auf ihre Haupteinnahmequelle verzichten wollten, meinte der Redner. Für die Neubemessung der Basis für die Grundsteuerfestsetzung hatte das Gericht im Übrigen dem Gesetzgeber eine Frist von weiteren 5 Jahren gesetzt gehabt. Ob und inwieweit 35 Millionen Grundstücke, die es in der Bundesrepublik derzeit gibt innerhalb von 5 Jahren neu vermessen werden können um sodann hierauf die Grundsteuer "neu" zu erheben hinter diese Frage machte Manfred Nikui ein deutliches Fragezeichen.Was ist bei Energieausweisen zu beachten?

Der Referent von Haus und Grund Bayern wies im Übrigen auch darauf hin, dass die ersten Energieausweise aus der Anfangszeit nunmehr nach zehn Jahren unwirksam würden und erläuterte nochmals im Detail unter welchen Voraussetzungen ein verbrauchsorientierter Energieausweis im Gegensatz zu einem Bedarfsorientierten und in der Regel erheblich teureren Energieausweis auch in Zukunft zulässig ist. Gleichwohl wies er ausdrücklich darauf hin, dass ein abgelaufener Energieausweis am Ende wie die Nichtvorlage des gesetzlich verpflichtenden Energieausweises bei Neuvermietung und Verkauf von Immobilien rechtlich genauso einzuordnen ist, als würde kein Energieausweis vorgelegt werden. Im Übrigen sei der Energieausweis zu mindestens in Kopie bei der Anmietung zu übergeben. Zuvor sei Einsicht in diesen zu gewähren. In diesem Themenkomplexe wies Nikui abschließend im Übrigen darauf hin, dass die entsprechenden Angaben zwischenzeitlich auch nach Ablauf der Schonfrist Bußgeldbewährt in Immobiliaranzeigen etwaigen Miet- oder Kaufinteressenten bekannt zu geben seien.

Was gilt für die Datenschutzverordnung Neues für Vermieter?

Erhebliche Unsicherheiten seien seit Mai 2018 durch das in Kraft treten der Datenschutzgrundverordnung auch im Mietmarkt aufgetreten - der Vorsitzende, RA Hübner teilte hierzu mit, dass hierbei offensichtlich mitunter sehr seltsame Rechtsansichten gerade in sozialen Medien in den letzten Wochen die Runde gemacht hätten, nämlich, dass die Na- men von Mietern nicht auf dem Klingelschild vermieterseitig angebracht werden dürften, da dies angeblich gegen die Datenschutz Grundverordnung verstoßen würde - dies sei mit der derzeitigen Rechtslage unter keinen Umständen über einzubringen, so Hübner weiter, nicht zuletzt deshalb fühlte sich auch die EU Kommission in der zurückliegenden Woche zu einer deutlichen Klarstellung genötigt, nämlich das die Datenschutzgrundverordnung gerade derartige Anforderungen unter keinen Umständen stellen würde.

Nikui wies in seinem Vortrag gleichwohl darauf hin, dass dem Thema Datenschutz nicht zuletzt im Zusammenhang mit der Einholung von Selbstauskünften von Mietinteressenten sowie Auskünfte von Bonitätsfirmen nur mit den entsprechenden Datenschutzhinweisen eingeholt werden dürfen. Er wies weiterhin darauf hin, dass die Mietverträge von Haus und Grund bereits um die Thematik des Datenschutzes erweitert wurden und riet den Mitgliedern deshalb dringend an ausschließlich neueste Vertragsunterlagen im Neuvermietungsfalle Verwendung finden sollten. Wichtig sei in diesem Zusammenhang auch die Datensparsamkeit und die Verpflichtung, Daten nach Beendigung des Mietvertrages und Erledigung sämtlicher steuerlichen Pflichten, in der Regel zehn Jahre, rückstandslos von elektronischen Datenträgern zu entfernen bzw. körperlich zu vernichten.

Straßenausbaubeitragssatzungen - eine Lösung, die keine vollständige ist

Hauptthema des Abends war - wohl auch getrieben von der gerade erst erfolgten bayerischen Landtagswahl - die neue Regelung zur sogenannten "Strabs", der Straßenausbaubeitragssatzung:

Eine entsprechende Reform und Abschaffung der Kostentragungspflicht der Anlieger von bis zu 90 % der entstandenen Kosten war zurückliegend in den letzten Jahren durch die CSU Staatsregierung ausdrücklich jeweils abgelehnt worden - erst als sich die Freien Wähler mit einem Volksbegehren Ende 2017 der Angelegenheit auf Seiten vieler Bürger- initiativen und Verbände gestellt hatte, setzte sich die CSU letztlich an die Spitze der Bewegung und schaffte rückwirkend zum 1. Januar diesen Jahres die Straßenausbaubeiträge ab. In diesem Zusammenhang hat die Staatsregierung auch den Gemeinden als Ausgleich insgesamt 100 Millionen € zur Verfügung gestellt aus dem Staatsetat zur Verfügung gestellt - nach Meinung vieler Kenner der Materie ein bei weitem nicht ausreichen-der Betrag. "Dies führte im Ergebnis dazu, dass gerade ältere Grundstücksbesitzer mit-unter ihr Haus verkaufen mussten, da die auflaufenden Straßenausbaubeiträge für sie nicht mehr zu finanzieren waren und sie auch von den Banken aufgrund ihres Alters und ihrer Lebenssituation die entsprechenden Beiträge nicht mehr finanziert erhielten - ein völlig unhaltbarer Zustand", meinte der Vorsitzende Rechtsanwalt Hübner. Die Änderung war deshalb längst überfällig.

Wie so oft steckt jedoch auch in diesem Fall der Teufel im Detail, führte Nikui. Hierbei handelt es sich nur um die Ausbaubeiträge und nicht die grundsätzlichen Straßenbaubeiträge die für die erstmalige Herstellung der Straße nach wie vor in vollem Umfang anteilig des allgemein Nutzungsanteil der Straße festgesetzt werden können. Besonders bitter wird es, wenn Straßenprojekte von Gemeinden begonnen aber nicht beendet werden und sodann erst teilweise viele Jahrzehnte später abgeschlossen werden und dann abgerechnet werden. Nicht selten werden hierbei nach - Rechtsgrundlage ist hier das BauGB - auch nach 30 oder 40 Jahren noch von den Anliegern die damaligen Straßenbaukosten nach nunmehrigen Vorliegen der Endabrechnung umgelegt und eingefordert. An dieser Situation ändert sich auch in Zukunft nichts, so Nikui. Haus und Grund rät deshalb seinen Mitgliedern dringend bei Straßenbauprojekten, welche sie persönlich betreffen, stets an der Gemeinde "dran" zubleiben und stets nachzufragen, wann nunmehr mit dem Abschluss des eigentlichen Straßenbaus zu rechnen sein wird, um böse Überraschungen im Nachgang zu verhindern.

Aber auch die Abschaffung der Straßenausbaubeiträge ist ohne Tücke, so Nikui : Mit der CSU Stichtagslösung zum 01.01.2018 , welche die übrigen Oppositionsparteien im bayerischen Landtag im Übrigen für nicht ausreichend hielten und einen Stichtag sogar bis ins Jahr 2014 gefordert hatten, bleibt es jedoch auch dann bei einer Zahlungspflicht, wenn ein Bescheid vor dem 31.12.2017 ergangen ist. Eine besondere "Krux" liegt im Übrigen auch darin, so Nikui, wenn im Rahmen von Vorauszahlungsbescheiden vor 2018 bereits Teilbeträge im Rahmen des Straßenausbaus gefordert wurden, die Endabrechnung jedoch erst im Jahr 2018 stattfand, in welchen die Eigentümer nicht in den Genuss der Neuregelung kommen würden, auch hier ist größte Vorsicht geboten. Gleichwohl soll die gesetzliche Grundlage dahingehend zugunsten der Eigentümer und Beitragsschuldner dahingehend geändert werden, dass maximal für einen Zeitraum bis zu 25 Jahre rückgerechnet bzw. Zahlungen verlangt werden können.

Hierbei werden sämtliche Verjährungstatbestände - auch die des öffentlichen Rechts -durch derartige Kunstgriffe außer Kraft gesetzt, so Hübner abschließend. Es könne aus Sicht von Haus und Grund nicht sein, dass Hauseigentümer über Jahrzehnte mit einem derartigen Damoklesschwert noch offener Straßenbeiträge belastet werden - auch hier fordert Haus und Grund ausdrücklich schnellstmögliche Korrektur des Gesetzgebers, nicht zuletzt auch für die Rechtssicherheit von Eigentümern und Vermietern. Da hilft es am Ende auch nichts, wenn Kommunen vermeintlich großzügige Stundungsangebote machen, um enteignungsgleiche Eingriffe schlussendlich zu verhindern.

Hübner forderte auch hier schnelle Nachbesserung und Klarheit für die Betroffenen.

Frühjahr 2019

FEIERLICHKEITEN zu 20 JAHRE Haus & Grund e.V. Laufen/Traunreut 2018

20 Jahre Haus & Grund Laufen (SOB v. 18.4.2018, hier gekürzte Online Version)Haus & Grund Laufen/Traunreut vertritt die Interessen der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Laufen Traunreut. Als Mitglied erhalten Sie bei uns Informationen rund um Ihre Immobilie und exklusive Serviceangebote, die speziell für Sie als Hauseigentümer, Vermieter, Wohnungseigentümer, Bau- und Kaufinteressenten gestaltet sind. Von links: RA Falko Hübner, Dr. Ulrike Kirchhoff, LR Georg Grabner(LK BGL)Unsere Mitglieder waren persönlich eingeladen zu unserem FESTAKT- über 70 Personen feierten mit Festakt zu 20 Jahre Haus & Grund e.V. Laufen Traunreut: Donnerstag 12.4.2018, Rottmayrsaal im Historischen Rathaus zu Laufen. Grußworte u.a. Georg Grabner, Landrat des Landkreises Berchtesgadener Land; Initiativ Festvortrag(Keynote): Dr. Ulrike Kirchhof:

"Vermieten 4.0- Die Herausforderungen der kommenden 20 Jahren für Vermieter"

Die Mietpreisbremse ist gescheitert. Und sie musste scheitern. Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das lokale Wohnraumknappheit verschärft, und muss deshalb schnellstmöglich abgeschafft werden." So kommentiert Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund Laufen/Traunreut, Forderungen nach Verschärfungen der Mietpreisbremse. Auch durch Nachjustierungen an der einen oder anderen Stelle lasse sich das Problem der Wohnraumknappheit vornehmlich in deutschen Großstädten nicht beheben. Die Vorsitzende weist darauf hin, dass Haus & Grund die Mietpreisbremse weiterhin für verfassungswidrig hält. RA Hübner fordert deshalb die Mietpreisbremse wieder abzuschaffen. Mit Blick auf den jüngst verabschiedeten Klimaschutzplan 2050 und die damit einhergehenden steigenden energetischen Anforderungen an Gebäude sind mietrechtliche Verschärfungen massiv schädlich. "Wer von den Haus- und Wohnungseigentümern immer mehr Investitionen in den Klimaschutz fordert, muss Investitionshürden abbauen, anstatt immer neue aufzubauen", betont der Jurist.

Die Mietpreisbremse stehe dabei ganz oben auf der Streichliste. Im übrigen habe diese sich auch als völlig nutzlos erwiesen. Dem Verband sei nicht eine Gerichtsentscheidung in diesem Zusammenhang bekannt. Die von den umliegenden Gemeinden und deren Verantwortlichen jahrelang gefahrene Blockadepolitik vor Ort bezüglich der von Haus & Grund immer wieder nachdrücklich angemahnten Aufstellung lokaler Mietspiegel erwiesen sich genau in dieser Situation nun als fatale Fehlentscheidung, so Hübner abschließend.

Aus Sicht von Haus & Grund in Laufen rücke man nunmehr aufgrund der neuen Problemsituation im Sinne seiner Mitglieder von der Forderung auf Aufstellung eines Mietspiegels ab. Nicht zuletzt deshalb laufe die Mietbremse ohnehin ins Leere. Ob dies politisch gewollt und am Ende sinnvoll war und ist, diese Entscheidung überlasse man jedem selbst.

Rauchwarnmeldepflicht für Gebrauchtimmobilien seit 01.01.2018

Rauchwarnmelderpflicht in Bayern- Hinweise für ihre Mieter:

Rauchwarnmelder können Leben retten! Aus diesem Grund hat sich der bayerische Gesetzgeber entschlossen, eine Rauchwarnmelderpflicht in Wohnungen einzuführen. Dem sind wir nachgekommen und haben auch Ihre Wohnung mit Rauchwarnmeldern in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren ausgestattet. Sollten Sie Räume, die gemäß der gesetzlichen Regelung nicht mit einem Rauchwarnmelder ausgestattet werden müssen wie etwa Wohn- oder Esszimmer, während der Mietdauer als Schlaf- oder Kinderzimmer nutzen wollen, wird die Installation eines Rauchwarnmelders notwendig.

Die Pflicht zur Sicherung der Betriebsbereitschaft obliegt nach bayerischem Landesrecht dem Nutzer der Wohnung, das heißt den jeweiligen Bewohnern - den Mietern. Wir weisen Sie daher darauf hin, dass Rauchwarnmelder nach Herstellerangaben spätestens alle 12 Monate überprüft werden müssen (Nr. 6 DIN 14676). Dazu sind die Rauchwarnmelder mit Tasten für den Testbetrieb versehen, mit deren Hilfe die Funktionsfähigkeit der Geräte überprüft werden kann.

Um dauerhaft sicherzustellen, dass die Geräte ordnungsgemäß funktionieren, beachten Sie bitte die folgenden Hinweise:

• Befinden sich Möbel, Pflanzen, Lampen oder Ähnliches zu nah am Rauchwarnmelder, kann die Funktionsfähigkeit beeinträchtigt werden, da Brandrauch nur schwerer in das Gerät eindringen kann. Daher halten Sie bitte einen Abstand von ca. einem halben Meter rund um den Rauchwarnmelder frei.

• Sie können die Funktionsfähigkeit des Geräts jederzeit prüfen, indem Sie den dafür vorgesehenen Testknopf auslösen. Empfohlen wird eine wöchentliche Kontrolle. Spätestens alle 12 Monate muss gemäß den DIN-Vorschriften die Funktionsfähigkeit des Rauchwarnmelders geprüft werden.

• Batterien können gemäß Herstellerangabe gewechselt werden. Ist das Gerät mit einer 10-Jahres-Batterie ausgestattet, ist ein Wechsel nicht möglich. Das Gerät wird automatisch nach 10 Jahren oder, sollten die Batterien vorher versagen, nach einer Mitteilung Ihrerseits ausgetauscht.

• Sobald Sie feststellen, dass das Gerät funktionsuntüchtig ist, informieren Sie uns bitte. Wir werden es umgehend überprüfen und sofern notwendig ersetzen.

• Die Geräte dürfen nicht in ihrer Funktion behindert werden, etwa überklebt oder mit Farbe überstrichen werden.

• Entstehen bei der Renovierung eines Raumes oder bei anderen Arbeiten starke Staub-, Dampf- oder Rauchentwicklungen, sollte der Rauchwarnmelder entfernt und unmittelbar nach Abschluss der Arbeiten wieder angebracht werden. Anderenfalls kann es zu Fehlalarmen kommen.

9.12.2016

BGH zum Tierhaltungsverbot Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt. Der Beklagte mietete eine Wohnung der Klägerin in Gelsenkirchen. Die Klägerin ist eine Genossenschaft, der auch der Beklagte angehört. Im Mietvertrag war - wie bei der Klägerin üblich - als "zusätzliche Vereinbarung" enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, "keine Hunde und Katzen zu halten."

Der Beklagte zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Die Klägerin forderte den Beklagten auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Der Beklagte kam dieser Aufforderung nicht nach. Hierauf hat die Klägerin den Beklagten auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und auf Unterlassung der Hundehaltung in der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII.

Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB* unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters in § 535 Abs. 1 BGB**.

Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne dieser Vorschrift gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde - in Widerspruch dazu - eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die nach § 535 Abs. 1 BGB** gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht eine Zustimmungspflicht der Klägerin zur Hundehaltung rechtsfehlerfrei bejaht. *§ 307 BGB: Inhaltskontrolle (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. ... **

§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.... Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 AG Gelsenkirchen-Buer - Urteil vom 16. November 2011 - 28 C 374/11 LG Essen - Urteil vom 15. Mai 2012 - 15 S 341/11

SAT Schüsseln

Die Größe und damit auch die Kosten für diese Zusatzantennen richten sich danach, von welchem Satelliten man Programme empfangen will. Je nach Lage der Wohnung können kleine Antennen bereits auf dem Balkon befestigt werden. Mittlerweile werden auch Antennen entwickelt, die nicht mehr schüsselförmig, sondern flach sind.

Für den deutschsprachigen Raum werden die weitaus meisten Programme von den ASTRA-Satelliten gesendet (Stand 2014: Rund 800, davon rund 300 deutschsprachige Programme), die alle auf einer Position stehen und mit einer "Schüssel" empfangen werden. Auch viele fremdsprachige Programme sind nur über Satellit verfügbar. Zusätzlich wird auch ein Internetzugang angeboten. Weitere Informationen über das aktuelle Programmangebot gibt es beim Fernsehfachhandel oder unter www.ses-astra.com im Internet. 1. Der Anspruch auf eine Parabolantenne Durch Rechtsentscheide des OLG Frankfurt (v. 22.7.1992 - 20 REMiet 1/91 -) und des OLG Karlsruhe (v. 24.8.1993 - 3 REMiet 2/93 -) ist verbindlich geklärt, in welchen Fällen der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Installation einer möglichst unauffälligen Parabolantenne verlangen kann.

Voraussetzungen sind, Das Haus hat weder eine Gemeinschaftsparabolantenne noch einen Kabelanschluss.

Die Antenne wir fachgerecht installiert.

Sie ist baurechtlich zulässig.

Sie wird an einem Ort aufgestellt wird, an dem sie optisch am wenigsten stört.

Der Mieter muss bereit sein, alle anfallenden Kosten und Gebühren zu tragen sowie das Haftungsrisiko des Vermieters abzudecken und ihm auf dessen verlangen Sicherheit (Kaution, Bürgschaft) für die voraussichtlichen Kosten der Wiederentfernung der Anlage zu leisten.

Der Vermieter kann aber nicht verlangen, dass der Mieter seine Antenne regelmäßig von einem Fachmann auf alle möglichen theoretisch denkbaren Gefahren überprüfen lässt (AG Köln v. 12.12.1996 - 208 C 77/96 -). Er darf dem Mieter auch nicht vorschreiben, die Installation nur durch eine von ihm bestimmte Firma vornehmen zu lassen; das Wahlrecht hierfür hat der Mieter (AG Hannover v. 26.8.1998 - 516 C 6503/98 -).

Nach Auffassung des BGH hat das Informationsinteresse des Mieters auch unter europarechtlichen Gesichtspunkten nicht automatisch Vorrang vor den Interessen des Eigentümers (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05). 2. Abwägung im Einzelfall Allein die Tatsache, dass über Satellit eine noch größere Anzahl von Programmen frei empfangbar ist, rechtfertigt es nicht, automatisch von einem Anspruch des Mieters auf Genehmigung auszugehen (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05).

Andererseits darf auch nicht den Eigentümerinteressen von vornherein der Vorrang eingeräumt werden (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -). In jedem Einzelfall sind eine individuelle Bewertung und Abwägung der gegenüberstehenden Interessen des Eigentümers an Vermeidung von optischen Beeinträchtigungen und Eingriffen in die Bausubstanz der Fassade gegenüber dem Informationsinteresse des Mieters erforderlich (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -; BVerfG v. 9.2.1994 - 1 BvR 1687/92 -; BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04).Für das gegen das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG abzuwägende Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG kommt es nicht auf die Quantität, sondern auf die inhaltliche Ausrichtung der über den Kabelanschluss zu empfangenden Sender an. Die qualitative Bandbreite des muttersprachlichen Informationsangebots hängt nicht von der Anzahl der betreffenden Sender ab, sondern kann auch von nur wenigen Sendern gewährleistet sein (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12).

Das Grundrecht auf Informationsfreiheit gewährleistet nur den Zugang zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze, nicht jedoch die Kostenlosigkeit des Zugangs (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12). 3. Parabolantenne trotz Kabelanschluss im Haus? Für Wohnungen mit digitalem Breitbandkabelanschluss liegt regelmäßig ein sachbezogener Grund vor, dem Mieter eine Parabolantenne nicht zu erlauben (BVerfG v. 14.2.2005 - 1 BvR 1908/01 -; BGH v. 17.4.2007 - VIII ZR 63/04).Ausnahmen können sich aus den unter den Punkten 4. bis 6. sowie 8. und 9. genannten Sachverhalten ergeben. 4. Ausländische Mieter Seit dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (v. 24.8.1993 - 3 REMiet 2/93 -) ist geklärt, dass der Vermieter dann eine Parabolantenne erlauben muss, wenn zwar ein Kabelanschluss im Hause vorhanden ist, aber ein ausländischer Mieter neben den dort angebotenen Fernsehprogrammen auch Satellitenprogramme in seiner Heimatsprache sehen will, die nur über eine Parabolantenne und nicht im Kabel angeboten werden.

Der Grund dafür, dass der Vermieter auch gegen seinen Willen Antennen des Mieters am Haus dulden muss, ist das Grundrecht auf freien Zugang zu allen allgemein üblichen Informationsquellen. Dieser Schutz des Artikel 5 Grundgesetz umfasst grundsätzlich auch alle fremdsprachigen Programme (BVerfG v. 15.10.1991 - 1 BvR 976/89 -; BVerfG v. 11.12.1991 - 1 BvR 1541/91 -). Dabei soll eine Auswahl von ca. 5 bis 6 Heimatprogrammen im Regelfall ausreichen (BVerfG v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04).Ein deutscher Mieter kann auch zugunsten seines ausländischen Ehegatten die Zustimmung des Vermieters verlangen (LG Wuppertal v. 9.4.1997 - 8 S 11/97 -). Entscheidend ist nicht, ob der Mieter zwischenzeitlich die deutsche Staatsangehörigkeit hat, sondern seine Abstammung und sein besonderes Interesse daran, sich über sein Heimatland zu informieren (BGH v. 13.11.2009 - V ZR 10/09).Deshalb musste beispielsweise ein zum Islam konvertierter gebürtiger Deutscher, der nicht Arabisch spricht, seine nicht genehmigte Parabolantenne wieder abbauen (AG Reutlingen v. 14.12.2005 - 13 C 1963/05 -).Hat der ausländische Mieter allerdings die Möglichkeit, durch Installation eines zusätzlichen Decoders an dem vorhandenen Kabelanschluss der Wohnung fünf Programme seiner Heimat zu empfangen, geht das Recht des vermietenden Gebäudeeigentümers, die Fassade von einer Parabolantenne des Mieters freizuhalten, dem über eine Parabolantenne zu befriedigenden Informationsbedürfnis des Mieters vor (BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04 - und BGH v. 17.4.2007 - VIII ZR 63/04).

Die Frage, welche Kosten für einen Decoder dem ausländischen Mieter zumutbar sind, war nicht Gegenstand der Entscheidung. Zu den zumutbaren Kosten hat sich jedoch das BVerfG (v. 24.1.2005 - 1 BvR 1953/00 -) geäußert: "... Für den Empfang ... bedarf es eines Kabel-TV-Anschlusses und eines Digital-Receivers mit einer freigeschalteten Smart-Card. Die Anschaffungskosten für einen Digital-Receiver sind ähnlich hoch wie die Kosten für die Anschaffung und die fachmännische Installation einer Parabolantenne. ... ist ... zurzeit u.a. ein Programmpaket zu empfangen, das sechs türkischsprachige Programme enthält. Seine Inanspruchnahme kostet monatlich 8 Euro. Die Aufwendung von Kosten in dieser Höhe führt typischerweise nicht dazu, dass nutzungswillige Interessenten davon abgehalten werden, ein Paket aus Programmen in der eigenen Heimatsprache zu beziehen.

"Fazit: Auch ein Ausländer hat gegen den Willen des Vermieters keinen durchsetzbaren Anspruch auf Anbringung einer Parabolantenne, wenn er für rund 10 Euro monatliche Zusatzkosten fünf Heimatprogramme über das Kabelfernsehen oder über das Internet (siehe Punkt 7.) empfangen kann. 5. Religionsausübung Dass bei der Interessenabwägung auch die Religion des Mieters eine Rolle spielen kann, hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung aus dem Jahre 2007 zu beurteilen gehabt:"Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten (BGH v. 10.10.2007 - VIII ZR 260/06).

Der BGH hat in diesem Urteil entschieden, dass vorhandene Informationen zur eigenen Religion über Druckschriften oder das Internet den Anspruch des Mieters ausschließen, die Fassade des Hauses durch eine Parabolantenne optisch zu beeinträchtigen. Etwas anderes sei denkbar, wenn über Parabolantenne Sender empfangen werden könnten, die speziell als "Religionssender" zu qualifizieren seien. 6. Berufliche Notwendigkeit Braucht der Mieter den Satellitenempfang beruflich, ist auch das Grundrecht ungehinderter Berufsausübung zu berücksichtigen (BayObLG v. 4.8.1998 - 2 ZBR 103/98 -). Es muss sich allerdings um eine zulässige Berufsausübung in der Wohnung handeln. In Einzelfällen kann es wichtige Grunde für den einzelnen Mieter geben, trotz einer Gemeinschaftslösung eine eigene Parabolantenne für spezielle Programme zu installieren; etwa kann ein Auslandsjournalist aus beruflichen Gründen Auslandsprogramme brauchen, die mit dem Kabelanschluss oder der Gemeinschaftsparabolantenne nicht zu empfangen sind (LG Baden-Baden v. 14.3.1997 - 1 S 104/96 -; a. A. LG Hamburg v. 1.12.1993 - 318 T 117/93 -). Das Gleiche gilt für einen Dolmetscher (AG Frankfurt v. 18.6.1993 - 33 C 396/93-27 -). Nicht jedes beruflich begründete Interesse reicht aber aus, u. U. überwiegt dennoch das Interesse des Vermieters (LG Chemnitz v. 30.12.1999 - 6 S 5026/99 -). 7. Parabolantenne und Internet Nach neuerer Rechtsprechung soll ein Mieter auch bei den unter 4. bis 6. dargestellten Sonderinteressen nicht automatisch Anspruch auf Zugang zu allen überhaupt frei über Satelliten verfügbaren Programmen haben. Der BGH verweist auch auf die Möglichkeit des Empfangs über Internet (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12). Das Internet hat das Fernsehen als Informationsmedium ersetzt und genügt umfänglich den Anforderungen der Informationsfreiheit aus Art. 5 Abs. 1 GG (vgl. BGH vom 24. Januar 2013 - III ZR 98/12 -).Dem Mieter ist es also ohne das Hinzutreten besonderer, außergewöhnlicher Zustände grundsätzlich zumutbar, ausländische Sender über das Internetfernsehen zu sehen (LG Wuppertal v. 26.1.2012 - 9 S 28/11 -).

Aufgrund des technischen Fortschritts haben Mieter - auch solche mit Migrationshintergrund - deshalb heutzutage in der Regel keinen Anspruch auf Anbringung einer sichtbaren Parabolantenne am Balkon (AG Neukölln v. 7.1.2016 - 3 C 143/15, MM 3/2016, 30). 8. Antenne auf dem Balkon Mittlerweile bietet der Handel sehr kleine Antennen an. Wer einen Balkon mit freier Sicht in Süd-Richtung besitzt, kann dann seine Programme "vom Himmel holen". Diese Antennen haben kleinere Spiegel, nehmen kaum Platz weg, müssen nicht fest installiert werden und sind von der Straße aus nicht zu sehen.

Die Frage, ob der Vermieter, die Anbringung einer Parabolantenne am Balkon der Mietwohnung zu dulden hat, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs immer auf Grund einer einzelfallbezogenen Abwägung zu beantworten (BGH v. 16.11.2005 - VIII ZR 5/05). In einer weiteren Entscheidung (v. 16.5.2007 - VIII ZR 207/04) führt der BGH hierzu aus: "Wenn weder eine Substanzverletzung noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters zu besorgen ist, sondern die Antenne keine oder lediglich geringfügige optische Beeinträchtigungen verursacht, beispielsweise weil sie im Innern des Gebäudes am Fenster oder auf dem Fußboden im hinteren Bereich auf einem durch Vorder- und Seitenwände sichtgeschützten Balkon aufgestellt ist, kann der Vermieter wegen des durch Art. 5 Abs. 1 GG geschützten Interesses des Mieters am zusätzlichen Empfang von (ausländischen) Satellitenprogrammen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Aufstellung zuzustimmen (§ 242 BGB).Anders kann es dagegen liegen, wenn eine auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne von außen deutlich sichtbar ist und dadurch zu einer ästhetischen Beeinträchtigung des im Eigentum des Vermieters stehenden Gebäudes führt

."Die Antenne muss aber standsicher aufgestellt werden, der Mieter kann sie z.B. nicht einfach auf dem Balkon mit einem Stiel in einen Sandeimer stecken und für das Kabel die Balkontür anbohren (LG Bremen v. 20.10.1994 - 2 S 376/94 -). 9. Antenne im Garten Das mobile Aufstellen einer Parabolantenne im sichtgeschützten Bereich des gemieteten Garten ist in der Regel erlaubt (AG Köln v. 2.4.2009 - 221 C 485/08 -; AG Regensburg v. 14.9.2011 - 8 C 1715/11 -). 10. Den Vermieter vorher fragen! Der Mieter darf grundsätzlich bei Montagearbeiten außerhalb der Wohnung nicht eigenmächtig vorgehen, sondern muss den Vermieter vorher fragen. In der Regel muss eine ohne Zustimmung des Vermieters montierte Antenne wieder beseitigt werden, wenn sachliche Gründe gerade gegen diesen Platz sprechen, weil grundsätzlich der Vermieter den Aufstellungsort bestimmen darf (LG Koblenz v. 12.2.1990 - 12 S 280/89 -; AG Andernach v. 12.6.1990 - 6 C 272/90 -; LG Stuttgart v. 30.7.1998 - 6 S 553/97 -), der natürlich zum Empfang geeignet sein muss (BVerfG v. 10.11.1995 - 1 BvR 2119/95 LG Karlsruhe v. 28.4.2000 - 9 S 358/99 -; LG Wiesbaden v. 28.10.1994 - 1 T 57/94 -).

Wenn für den Vermieter hingegen nur unerhebliche Beeinträchtigungen (Einzelfallfrage!) entstanden sind, hätte er die Erlaubnis geben müssen und die Antenne kann bleiben (LG Karlsruhe v. 11.4.1991 - 5 S 436/90 -; LG Frankfurt v. 24.7.1990 - 2/11 S 18/90 -). Voraussetzung ist allerdings auch in diesem Fall, dass der Mieter fachgerecht installiert hat und eine Versicherung nachweisen kann (AG Braunschweig v. 4.10.1999 - 120 C 1726/99 -).Ein Beseitigungsrecht des Vermieters verjährt nach 3 Jahren (LG Halle v. 3.3.2014 - 3 S 21/13 -). 11. Mietvertragsklauseln Oft stehen im Mietvertrag auch Klauseln, wonach die Anbringung von Außenantennen nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt ist.

Das (nach Abwägung zuzusprechende) Recht auf eine eigene Antenne kann aber nicht durch eine Mietvertragsklausel eingeschränkt werden (BGH v. 16.5.2007 - VIII ZR 207/04).Trotz einer solchen Klausel ist der Vermieter nicht berechtigt, ohne sachlichen Grund die Zustimmung zu verweigern (AG Eschweiler v. 28.1.2000 - 23 C 327/99 -). Er darf den Mieter auch nicht auf eine in Zukunft zu erwartende Verkabelung verweisen (AG Sinzig v. 25.7.1989 - 4 C 155/89 -; AG Andernach v. 12.6.1990 - 6 C 272/90).

Eine Vertragsklausel, die für die Zustimmung die Schriftform fordert, ist unwirksam (LG Mannheim v. 29.4.1992 - 4 S 41/92 -). 12. Widerruf der Genehmigung Der Vermieter darf die Genehmigung zur Montage einer Satellitenanlage auf dem Dach widerrufen, wenn dies wegen veränderter Umstände vorbehalten war. Solche veränderten Umstände liegen dann vor, wenn die Wohnung an das rückkanalfähige digitale Breitbandnetz oder eine Gemeinschaftssatellitenantenne angeschlossen wird (BGH v. 14.5.2013 - VIII ZR 268/12; BGH v. 2.3.2005 - VIII ZR 118/04) oder der Mieter nunmehr Radio- und Fernsehprogramme in seiner Sprache über den (kostenpflichtigen) Internetzugang empfangen kann (LG Berlin v. 16.7.2012 - 67 S 507/11).

13. Eigentumswohnungen Bei einer Eigentumswohnung ist die Rechtslage noch verzwickter: Hier muss grundsätzlich einer baulichen Veränderung nicht nur der einzelne Vermieter, sondern auch die Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen. Im Streitfall wird also das Interesse der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft am Schutz ihres Eigentums gegen das Interesse des betroffenen Wohnungseigentümers bzw. dessen Mieters am freien Zugang zu allen Informationsquellen abgewogen. Diese Einzelabwägung ist auch dann vorzunehmen, wenn in der Teilungserklärung die Anbringung privater Antennen ausgeschlossen ist; auch dann kann ein Eigentümer die Zustimmung der Gemeinschaft verlangen, wenn sein Informationsinteresse überwiegt (BayObLG v. 23.12.2003 - 2 ZBR 185/03 -; OLG Düsseldorf v. 13.12.2000 - 3 Wx 265/00 -).

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden, selbst eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer kann unwirksam sein, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt (BGH v. 22.1.2004 - V ZB 51/03).Das BVerfG stellte ausdrücklich klar (v. 11.7.1996 - 1 BvR 1912/95 -), dass die Grundsätze für den Zugang zu Auslandsprogrammen für ausländische Mieter auch für einen ausländischen Wohnungseigentümer gelten. Es stellte weiter klar, dass dieses Recht auf Auslandsprogramme auch dann von einem Einzeleigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden kann, wenn er nicht selbst dort wohnt, sondern an einen ausländischen Mieter vermietet hat. Der Mieter kann also von seinem Vermieter verlangen, dass dieser seine Rechtsposition gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einfordert, und zur Not gerichtlich einklagen (BVerfG v. 11.7.1996 - 1 BvR 1912/95 -).

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