Pressemitteilungen

Wenn der Mieter des Nachbarn in der WEG stört- Lärmbelästigung 4.0-was ist gegen WEN zu unternehmen:

Vortrag H&G Nbg

 

BGH: WEG: Sondereigentum von Paletten- und Duplexstellplätzen

Können einzelne Stellplätze in Doppelparkern oder auf Parkpaletten Sondereigentum sein? Der BGH hat Stellung zur Rechtslage vor und nach der WEG-Reform bezogen.

Hintergrund: Palettenstellplätze 1996 zu Sondereigentum erklärt

In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 sind 18 Tiefgaragenstellplätze, die sich auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Palettensystem befinden, dem Sondereigentum zugeordnet. Im Grundbuch sind sie jeweils als Sondereigentum gebucht.

Die Wohnungseigentümer meinen, die zwischenzeitlich sanierungsbedürftigen Palettenstellplätze seien abweichend von der Teilungserklärung niemals sondereigentumsfähig gewesen. Daher seien die Miteigentumsanteile, die mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, tatsächlich nur "isolierte Miteigentumsanteile". 

In einem Nachtrag zur Teilungserklärung haben die Eigentümer im Dezember 2019 vereinbart, die "isolierten Miteigentumsanteile" mit dem jeweiligen Wohnungseigentum des für den jeweiligen Stellplatz eingetragenen Teileigentümers zu vereinigen. Das Grundbuchamt lehnte es ab, dies im Grundbuch einzutragen, weil an den Stellplätzen entgegen der Auffassung der Eigentümer von Anfang an wirksam Sondereigentum begründet worden sei.

Entscheidung: Bewegliche Stellplätze können erst neuerdings Sondereigentum sein

Der BGH sieht dies anders. An den Stellplätzen ist kein Sondereigentum begründet worden.

Vor der WEG-Reform

Da die Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 stammt, ist die Frage, ob an den Stellplätzen Sondereigentum begründet worden ist, nach der bis zur WEG-Reform 2020 geltenden Rechtslage zu beurteilen.

Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gelten Garagenstellplätze als sonderrechtsfähige abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Fiktion bezieht sich nur auf die Abgeschlossenheit, nicht jedoch auf die Eigenschaft als Raum, wie der BGH nun klarstellt. Die Stellplätze können daher nur sondereigentumsfähig sein, wenn sie als Räume zu qualifizieren sind.

Ein Raum im Sinne des Gesetzes ist der lichte Raum in einem Gebäude vom Boden bis zur Decke. Da bei einer Doppelstockgarage der lichte Raum von beiden Parkplätzen gemeinsam genutzt wird, fehlt eine klare Trennung des Raumes zwischen Boden und Decke. Dasselbe gilt bei Stellplätzen auf Parkpaletten. Weil diese verschiebbar sind, fehlt es an der erforderlichen räumlichen Festlegung.

Da weder einzelne Stellplätze in Doppelparkern noch solche auf verschiebbaren Paletten nach dem bis zur WEG-Reform geltenden Recht als Räume zu qualifizieren sind, konnte an ihnen nach der alten Rechtslage kein Sondereigentum begründet werden. Gleichwohl vorgenommene Zuordnungen zum Sondereigentum sind unwirksam.

Seit der WEG-Reform

Durch die WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, hat sich die Rechtslage geändert. Stellplätze gelten gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG nunmehr als Räume. Somit kann jetzt auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird. Da die WEG-Reform keine rückwirkende Geltung der neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen vorsieht, bleiben vor der WEG-Reform vorgenommene Zuordnungen zum Sondereigentum unwirksam. Eine wirksame Zuordnung einzelner Duplex- oder Palettenstellplätze erfordert eine Änderung der Teilungserklärung.

Ausdrücklich offen ließ der BGH die Frage, wie es sich bei automatisierten Parkvorrichtungen verhält, die mehreren Benutzern zur Verfügung steht und Stellplätze nach Verfügbarkeit bietet.

(BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23)

Hinweis: An einer Doppelstockgarage als Ganzes konnte auch schon vor der WEG-Reform Sondereigentum begründet werden, weil diese einen Raum bildet 

 

Kablnetzumstellung zum 30.6.2024: Vodafone will Kabel-TV-Kunden behalten- keine Abrechnung mehr über BK

Mieter können entscheiden, ob sie nach dem 30. Juni 2024 weiterhin Kabel-TV beziehen wollen - während der EURO. Voda­fone will natür­lich so viele Mieter wie möglich als Kunden behalten.

Wohnungs­unter­nehmen haben mit Kabel­netz­betreiber Verträge zur TV-Versor­gung ihrer Immo­bilien abge­schlossen. Die Kosten dafür tragen die Mieter. Sie werden über die Miet­neben­kosten abge­rechnet. Nach Inkraft­treten des neuen Tele­kom­muni­kati­ons­gesetzes (TKG) Ende 2021 sind diese Verträge ab dem 1. Juli 2024 nicht mehr gültig. Deshalb verhan­deln nun die Kabel­netz­betreiber mit den Immo­bili­enun­ter­nehmen über eine Fort­füh­rung der TV-Versor­gung. Zum Teil spre­chen sie die Mieter auch direkt an, um mit ihnen direkt einen Vertrag abzu­schließen. Die Mieter können sich entscheiden: Entweder nutzen sie weiterhin den Kabel­anschluss und nehmen das Angebot ihres Vermie­ters bzw. von Voda­fone an, oder sie lassen es und schauen Fern­sehen zum Beispiel über das Internet oder eine Zimmer­antenne.Mieter können entscheiden, ob sie nach dem 30. Juni 2024 ihr Fernsehen weiterhin über den Kabelanschluss beziehen wollen oder nicht

Info: Vodafone ist mit 13 Millionen TV-Kunden Deutsch­lands größter Kabel­netz­betreiber und will natür­lich möglichst viele Kunden behalten. Dafür bietet Voda­fone den Immo­bili­enun­ter­nehmen soge­nannte Mehr­nut­zer­ver­träge (MNV) an.

„Je größer ein Immo­bili­enun­ter­nehmen ist, desto güns­tiger wird die TV-Versor­gung“, erklärte Voda­fone Deutsch­land. Mieter, deren Vermieter keinen MNV mit Voda­fone abschließen, können Fern­sehen über eine Versor­gungs­ver­ein­barung direkt mit dem Kabel­netz­betreiber beziehen. Das Basis-TV-Angebot namens „TV Connect Start“ soll zwischen 8 und 10 Euro (bisher ca. 7-9 Euro) im Monat kosten. Das Basis-TV-Angebot ist an jeder Kabel­anschluss­dose in der Wohnung verfügbar – ohne zusätz­liche Smart­card oder Set-Top-Box.

Keine Lösung für die Abschal­tung einzelner Mieter

Aller­dings hat Voda­fone ein Problem: Wenn einzelne Mieter in einem Mehr­par­tei­enhaus kein Fern­sehen über den Kabel­anschluss haben wollen, müssen diese vom Netz abge­klemmt werden. Das funk­tio­niert zwar über den Einsatz von Filtern, die bestimmte Frequenzen blockieren. Solche Filter sind jedoch teuer, und sie müssen von einem Tech­niker instal­liert werden, was wiederum Perso­nal­kosten aufwirft. Außerdem funk­tio­nieren sie nicht mit jedem Kabel­netz in jedem Gebäude. „Wir sind dabei, tech­nische Möglich­keiten zu entwi­ckeln“, so Vodafone. Eine wenig Erfolg verspre­chende Maßnahme wäre das Setzen einer Plombe an jeder Kabel­dose. Aber auch das muss ein Tech­niker machen, dem darüber hinaus der Mieter Zugang zur Wohnung gewähren müsste.

Derzeit weiß niemand unter den Kabel­netz­betrei­bern, wie mit dieser Situa­tion umzu­gehen ist.Schwarze Bildschirme schließt Vodafone nach dem 30. Juni 2024 aus. Noch weiß der Kabelnetzbetreiber aber nicht, wie er einzelne Mieter, die kein Kabelfernsehen mehr haben wollen, vom Netz nehmen kann.

Droht den Fußball­fans ein schwarzer Bild­schirm, wenn sie bis dato das Angebot ihres Vermie­ters oder von Voda­fone nicht ange­nommen haben? Nein, sagt Voda­fone. „Wir werden keinen ‚hard cut‘ machen“, erklärte Vodafone. Es könne daher nicht ausgeschlossen werden, dass es nach dem 1. Juli 2024 Mieter, die weiterhin das TV-Signal über den Kabel­anschluss von Voda­fone nutzen, ohne dafür zu bezahlen. Wie lange Voda­fone diese Schwarz­seher akzep­tiert, hängt auch davon ab, ob eine tech­nische Lösung zur Abschal­tung einzelner Haus­halte gefunden wird.

 

Oktober 2023; Quelle: Teltarif.de, Bearbeitung H&G

 

Bäume im GARTEN? Wie verhält es sich mit den Verkehrssicherungspflichten?

Bäume sehen generell am schönsten aus, wenn sie sich in ihrer natürlichen Form entwickeln können. Stehen sie im Wald oder auf freiem Feld, können sie dies auch ungeniert tun; in Wohngebieten hingegen wird dies nicht immer möglich sein. Zu groß ist die Gefahr, dass überhängende Zweige oder kaputte Äste einen Menschen verletzen oder eine Sache beschädigen. Aus diesem Grund besteht für den Baumbesitzer die sogenannte Verkehrssicherungspflicht, gemäß welcher er dafür zu sorgen hat, dass niemand aufgrund seines Baumes zu Schaden kommt. Doch welche Verkehrssicherungspflicht gilt bei Bäumen?

Was ist die Verkehrssicherungspflicht?

Als Verkehrssicherungspflicht wird die Pflicht zur Sicherung von Gefahrenquellen bezeichnet. Jene Gefahrenquellen werden in der Regel nicht per Gesetz definiert, sondern ergeben sich aus der Rechtsprechung. Diese Pflicht hat derjenige inne, der

eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, oder

eine Sache beherrscht, von welcher aus eine Gefahr für Dritte ausgehen könnte, oder

wer gefährliche Sachen dem allgemeinen Verkehr aussetzt.

Derjenige, der die Verkehrssicherungspflicht innehat, ist jedoch nicht dazu verpflichtet, sie gegen jegliche mögliche Schäden abzusichern; vielmehr muss er Vorkehrungen gegen solche Gefahren treffen, welche bei normaler Benutzung eintreten könnten.

Verstößt er gegen seine Verkehrssicherungspflicht, so können ihm gegenüber Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

Welche Verkehrssicherungspflicht gilt bei Bäumen?

Grundsätzlich ist es so, dass bei Bäumen die Verkehrssicherungspflicht beim jeweiligen Grundstücksbesitzer liegt. Das bedeutet, dass dieser dafür Sorge zu tragen hat, dass durch seine Bäume keine Gefahren ausgehen. Diese sind beispielsweise durch herabhängende oder abgeknickte Zweige, abgestorbene oder überhängende Äste oder morsche Baumteile gegeben. Es ist also notwendig, regelmäßig eine Zustandsprüfung der Bäume durchzuführen.

Um seiner Verkehrssicherungspflicht nachzukommen, hat der Baumbesitzer grundsätzlich vier verschiedene Möglichkeiten:

Personen und mögliche Gefahrenquellen trennen, was beispielsweise durch das Aufstellen eines Zaunes möglich ist

Aufstellen von Warnschildern, auf denen Menschen vor potentiellen Gefahrenquellen gewarnt werden

Gefahrenquellen beseitigen, beispielsweise, indem er einen morschen Baum fällt

Potentiell gefährdete Personen schützen, indem er ihnen Schutzkleidung, beispielsweise einen Helm, zur Verfügung stellt

Zu beachten ist, dass der Baumbesitzer regelmäßig zu prüfen hat, ob von seinen Bäumen potentielle Gefahren ausgehen, also beispielsweise auf marode und überhängende Äste achten muss. Erst dann zu reagieren, wenn Gefahrenquellen offensichtlich vorhanden sind, ist keine korrekte Ausführung der Verkehrssicherungspflicht. Regelmäßige Baumkontrollen sind zwingend erforderlich.

Welche Schäden sind ein Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht bei Bäumen? Welche nicht?

Wie bereits erwähnt, obliegt es einem Grundstücksbesitzer, seine Bäume regelmäßig auf mögliche Gefahrenquellen hin zu untersuchen. Tut er es nicht und entsteht dadurch ein Schaden, so wird er für diesen haftbar gemacht. Stellt beispielsweise der Halter eines Pkw sein Fahrzeug unter einem Baum ab, von welchem ein Ast abstürzt, da keine ausreichende Qualitätskontrolle vorgenommen worden ist, muss der Besitzer des Baumes für diesen Schaden aufkommen [OLG Hamm, 31.10.2014, 11 U 57/13]. Eine schuldhafte Pflichtverletzung ist hierbei gegeben; der Baum hätte regelmäßig kontrolliert werden müssen.

Nicht jeder Schaden, der seitens eines Baumes verursacht wird, ist jedoch gleichbedeutend mit einem Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht: bricht beispielsweise ein gesunder Ast ab und verletzt dadurch einen Menschen, so wird dies seitens der Gerichte als ein naturgegebenes Risiko eingestuft, welches hinzunehmen ist. Schadensersatzansprüche seitens des Geschädigten bestehen somit nicht [OLG Karlsruhe, 21.10.2010, 12 U 103/10].

So sieht es auch der Bundesgerichtshof: der Besitzer haftet nicht für Schäden, welche durch natürlichen Astbruch gesunder Bäume entstanden sind [BGH, 06.03.2014, III ZR 352/13].

Ist eine Übertragung der Verkehrssicherungspflicht möglich?

Grundsätzlich ist es einem Grundstücksbesitzer gestattet, die Verkehrssicherungspflicht an einen Dritten – beispielsweise an ein Unternehmen für Baumpflege – zu übertragen. Diese Übertragung erfolgt entweder stillschweigend im Rahmen eines Baumpflegeauftrages, oder aber durch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung.

Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht bedeutet nicht automatisch, dass der Grundstücksbesitzer nicht mehr für entstandene Schäden haften muss. Er ist nämlich dazu verpflichtet, das betreffende Unternehmen nicht nur sorgsam auszuwählen, sondern auch mit den Aufgaben vertraut zu machen sowie zu überwachen. Wenn er diese Verkehrssicherungspflicht vernachlässigt, so haftet er gemeinsam mit dem von ihm engagierten Unternehmen, wenn eine Person zu Schaden kommt.

Fazit: Die Verkehrssicherungspflicht bei Bäumen gilt dahingehend, dass deren Besitzer sich darum zu kümmern hat, dass diese keine Gefahr für andere Personen darstellen. In welcher Form er dies tut, bleibt ihm überlassen, solange er seinen Verkehrssicherungspflichten nachkommt. Tut er es nämlich nicht und führt keine Baumkontrolle durch, kann er für entstandene Schäden haftbar gemacht werden.

Oktober 2023

 

 

Was tun mit Putzmuffeln in einer Mietergemeinschaft? Haus & Grund gibt Ratschläge

Nicht selten kommt es zwischen Mieter und Vermieter zum Streit über die Treppenhausreinigung, wenn ein Mieter seiner Pflicht zur Reinigung nicht nachkommt. Doch was können Vermieter gegen solche Putzmuffel tun? Kann er in diesen Fällen eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten bei der Betriebskostenabrechnung der Mietergemeinschaft in Rechnung stellen?

Ist die Pflicht der Mieter zur Treppenhausreinigung wirksam vereinbart worden und kommt ein Mieter dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter zunächst lediglich eine Abmahnung aussprechen, in der er den Mieter auf seine mietvertraglich vereinbarte Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses hinweist und ihm eine Frist zur Erfüllung dieser Pflicht setzt. „Denn die Treppenhausreinigung darf ohne Zustimmung der Mieter den Mietern nicht einseitig entzogen und kostenpflichtig an einen Reinigungsdienst übergeben werden – hierfür würde der Vermieter die Einwilligung aller Mieter benötigen.

Aber gerade diejenigen, die ihrer Pflicht nachkommen, sind damit häufig nicht einverstanden“, erklärt Rechtsanwalt Falko Hübner, Vorsitzender von Haus & Grund Laufen/ Traunreut. Trägt auch die Abmahnung keine Früchte, so kann der Vermieter den gerichtlichen Weg einschlagen und den Putzmuffel auf Erfüllung seiner Pflicht verklagen. Wir raten unseren Mitgliedern stets dazu, auch eine Vereinbarung im Mietvertrag zu treffen, wonach im Falle der Nichtbeachtung des Putzgebotes eine Verpflichtung des Mieters aktiviert wird, den Auftrag extern zu vergeben und der Mieter die Kostentragung hierfür übernimmt, so Hübner weiter. In den allermeisten Fällen bedarf es sodann nicht mehr einer gerichtlichen Durchsetzung der Verkehrssicherungspflichten des Vermieters, welche dieser mietvertraglich zulässig und wirksam dem Mieter überbürdet hat.

„Hat die Klage Erfolg und bleibt der Mieter auch daraufhin untätig, kann der Vermieter für den betroffenen „ungeputzten" Bereich im Treppenhaus eine Reinigungsfirma im Rahmen der Vollstreckung auf Ersatzaufnahme beauftragen und die Kosten dann dem nachlässigen Mieter auferlegen“, informiert der H&G Jurist. Ist die Pflicht zur Treppenhausreinigung mietvertraglich nicht auf die Mieter umgelegt, so ist hierfür grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. „In diesem Fall kann er dann eine Putzfirma für die Reinigung des Treppenhauses bzw. der gesamten Gemeinschaftsflächen beauftragen und die Kosten in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. So kann der Streit mit den nachlässigen Mietern verhindert und gerichtliche Verfahren können vermieden werden“, empfiehlt der Vorsitzende.

6.10.2023

 

Überbau und Konsequenzen - wenn die Grenze zum Nachbargrundstück ignoriert wurde

Wenn Teile eines Grundstücks vom Nachbarn überbaut wurden oder werden, stellt sich die Frage: Muss das geduldet werden bzw. welche Ansprüche bestehen gegenüber dem Grenzverletzer? Umgekehrt: Was blüht einem Haus oder Schuppen, wenn es ein Stück weit auf Nachbars Scholle ragt? Wann muss das Gebäude abgerissen werden? Prinzipiell muss der Eigentümer eines Grundstücks die Verletzung seines Eigentums durch andere nicht dulden. Die rigorose Anwendung dieses Grundsatzes kann im Einzelfall zu nicht erwünschten wirtschaftlichen Folgen führen, beispielsweise zur Verpflichtung, eine geringfügig über die Grundstücksgrenze gebaute Hauswand wieder abzureißen.Zur Vermeidung solcher wirtschaftlich unverhältnismäßiger Härten hat der Gesetzgeber in §§ 912 ff. BGB Regeln geschaffen, die im Falle des Überbaus zu einem gerechten Interessenausgleich zwischen den Eigentümern führen sollen.

Überbau: wann besteht ausnahmsweise eine Duldungspflicht?

So statuiert § 912 BGB eine Duldungspflicht des durch den Überbau in seinen Eigentumsrechten verletzten Eigentümers für den Fall, dass der Grundstücksnachbar bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze baut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt und der Grundstückseigentümer nicht sofort Widerspruch erhoben hat.

Überbau: Kommt es auf Vorsatz beim Neubau oder auch bei nachträglichen Umbauten an?

Seinem Wortlaut nach betrifft das Gesetz die Fälle, in denen beim Hausneubau eine Abschlusswand über die Grenze unter Mitnutzung des Nachbargrundstücks errichtet wird. Hiernach wäre die Vorschrift bei einer Grenzverletzung durch einen späteren Anbau nicht einschlägig.

Nach der Rechtsprechung des BGH enthält § 912 BGB den allgemeinen Rechtsgedanken des nachbarrechtlichen Interessenausgleichs (BGH, Urteil v 19.09.2008, VZR 152/07). Daher wendet die Rechtsprechung die Vorschrift analog dann an, wenn bei nachträglicher Veränderung eines Gebäudes über die Grenze gebaut wird, z. B. der Anbringung eines neuen Daches oder einer Wärmedämmung (OLG Köln, Urteil v 15.11. 2002, 19 U 75/02).

Dies gilt allerdings nicht für leicht abtrennbare Gebäudeteile wie Markisen, Balkone, Fensterläden.

Kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit des Überbauers

Fahrlässiges Handeln ist bereits dann gegeben, wenn der Grundstückseigentümer unmittelbar in Grenznähe baut und sich nicht fachkundig (z. B. durch Einschaltung eines Vermessungsingenieurs) davon überzeugt, dass eine Grenzverletzung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v 19.09.2003, VZR 360/02).

Wichtig: Die Vorschrift gilt nur für Gebäude. Zäune, Mauern oder ein seitlich offener Carport erfüllen die Gebäudeeigenschaft nicht.

Die Duldungspflicht gilt nur gegenüber dem Eigentümer, nicht gegenüber dem Mieter oder Pächter eines Grundstücks. Durch einen Überbau mit Zustimmung des Nachbarn wird der Eigentümer des Grundstücks, von dem der Überbau ausgeht, nicht Eigentümer des Gesamtgebäudes, wenn der Überbau durch einen Mieter oder Pächter erfolgt. § 912 BGB setzt voraus, dass der Überbau vom Eigentümer des Grundstücks vorgenommen wird (OLG Schleswig, Urteil v. 1.7.2016, 1 U 173/13).

Zu beachten sind auch Sondervorschriften in einzelnen Bundesländern.

Weitere Rechtsverletzung durch den Überbau müssen nicht geduldet werden

Der BGH hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Überbau nicht den in dem betreffenden Bundesland geltenden Brandschutzvorschriften entsprach. Der BGH verneinte dort die Duldungspflicht für den Fall, dass über die Grenzverletzung hinaus weitere Beeinträchtigungen wie z.B. durch Verletzung der Brandschutzvorschriften entstehen (BGH, Urteil v 22.09.1972, VZR 8/71).

Betroffener muss rechtzeitig Widerspruch gegen Überbau erheben

Wenn der Eigentümer des Nachbargrundstücks unmittelbar bei Beginn der Baumaßnahme Widerspruch erhebt, muss er die Grenzverletzung nicht dulden. Die Erhebung des Widerspruchs muss hierbei so zeitig erfolgen, dass keine umfangreichen baulichen Maßnahmen erforderlich sind, um die begonnene Maßnahme rückgängig zu machen.

Rechtsfolge: Rente, Kauf

Der Überbauer hat an den Berechtigten eine angemessene Geldrente jährlich im Voraus zu entrichten, § 913 BGB. Außerdem kann der Rentenberechtigte jederzeit verlangen, dass der Überbauer ihm den überbauten Grundstücksteil abkauft, § 915 BGB.

Höhe der Überbaurente bzw. des Überbau-Kaufpreises

Die Höhe der Überbaurente bemisst sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche zur Zeit der Grenzüberschreitung. Sie ist jährlich im Voraus zu entrichten. Der einzelne Rentenanspruch unterliegt der 3-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Das Recht auf die Rente selbst verjährt nicht, da es Bestandteil des Eigentums ist.

Der Eigentümer des überbauten Grundstücks kann vom Rentenpflichtigen jederzeit anstelle der Rente den Abkauf der überbauten Grundstücksfläche verlangen (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auch hier bemisst sich der Kaufpreis nach dem Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Grenzüberschreitung (§ 915 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die bisher gezahlte Rente ist nicht anzurechnen.

Nicht selten werden in das Nachbargrundstück ragende Keller- oder Tiefgaragenflächen oder nachträglich an die Fassade angebrachte Lüftungsschächte erst bei bevorstehenden Baumaßnahmen oder im Rahmen von Immobilienverkäufen bemerkt. Dann sollten mit dem oder den Betroffenen nachträgliche Überbauvereinbarungen getroffen werden.

Wer ist Überbau-Eigentümer?

Wer Eigentümer des über die Grenze gebauten Überbaus ist, regelt § 912 BGB nicht. Es gelten daher die allgemeinen Bestimmungen der §§ 93, 94, 95 und 946 BGB.

Soweit der Eigentümer des Stammgrundstücks die Duldung seines Überbaus durch den Nachbarn verlangen kann, unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil nach der Rechtsprechung nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB (lotrechte Eigentumsteilung an der Grundstücksgrenze), sondern es tritt entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass er als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß den §§ 93, 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von dem aus überbaut wurde und damit das Eigentum am Überbau dem Eigentümer des sog. Stammgrundstücks zusteht.

September 2023

 

 

Mieterschutz a la SPD- oder: Wie vernichte ich effektiv Wohnraum für Neuvermietungen...

"Angesichts der enormen Mietanstiege der letzten Jahre und der vom Krieg ausgelösten drastisch zunehmenden Neben- und Heizkosten“ sieht die SPD Handlungsbedarf für mehr Mieterschutz." Sollte sich die SPD als Regierungspartei viel eher ihre Partner endlich einmal einfangen und der vorstehenden Preisexplosion wirkungsvoll entgegenzuwirken?- ganz offensichtlich hat diese Bundesregierung immer noch nicht begriffen, dass die Politik nicht eine einzige Wohnung am Markt bereitstellt- und die sog. Mietpreisbremse zu einer massiven MarktANGEBOTSverknappung (50%) geführt hat. Die Kostensteigerung war massgeblich POLITIKGEMACHT. GUT GEDACHT, liebe SPD, ist halt SELTEN GUT GEMACHT. Dirigismus 2.0 statt Wohnungsbau löst keine Probleme!

August 2023

 

 

https://www.bild.de/politik/inland/politik-inland/zahl-der-neubauten-drastisch-eingebrochen-deutschland-rutscht-in-die-wohn-katast-85450466.bild.html

September 2023

 

Einspruchsmuster Grundsteuer 2023 für Bayern (Flächenmodell) (kein Rechtsanspruch auf Richtigkeit- Verwendung erfolgt auf eigenes Risiko)

Bescheide über

• die Grundsteueräquivalenzbeträge - Hauptfeststellung auf den 1.1.2022
• den Grundsteuermessbetrag           - Hauptveranlagung auf den 1.1.2025

vom XX.10.2022

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit lege ich gegen die o.a. Bescheide Einspruch

ein und beantrage Aussetzung der Vollziehung in vollem Umfang.

Begründung:

Die den Bescheiden zugrundeliegenden Regelungen des Grundsteuergesetzes – sowie die Regelungen in dem siebten Teil des II. Abschnitts des Bewertungsgesetzes – sind meiner Ansicht nach verfassungswidrig.

Dasselbe gilt für die Ländermodelle - aufgrund der Länderöffnungsklausel – hier das Bayerische Grundsteuergesetz. Nach diesen Gesetzen werden die Grundsteueräquivalenzbeträge und der Grundsteuermessbetrag in einem sehr typisierten Verfahren ermittelt.

Die pauschale Bewertung von Grund- und Boden mit 0,04 €/m² berücksichtigt keinerlei regionale Wertunterschiede (Stadt- und Landgefälle). Bezüglich des Grund- und Bodens besteht ein Anpassungsverbot; objektspezifische Besonderheiten dürfen nicht berücksichtigt werden.

Die pauschale Bewertung von Wohn- und Nutzflächen mit 0,50 €/m² vernachlässigt ebenfalls regionale Unterschiede (Stadt- und Landgefälle bei Mieten) die einen wesentlichen Einfluss auf den Wert von Immobilien haben.

Es besteht keine Möglichkeit durch ein privates Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. Das widerspricht dem Rechtsstaatprinzip und verletzt das verfassungsrechtliche Gebot der Folgerichtigkeit. Da das Grundsteuergesetz an den Wert des Grundstücks anknüpfen soll, muss dieser realitätsgerecht ermittelt werden. Durch diese starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hat das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil vom 10.04.2018 aber verlangt.

Die im Grundsteuermessbescheid verwendeten Steuermesszahlen für Grund- und Boden, Wohnflächen und Nutzflächen sind ebenfalls pauschal und berücksichtigen keinerlei regionale Wertunterschiede.

Da es auf kommunaler Ebene nur einheitliche Hebesätze für die Grundsteuern A bis C geben wird, kann auch im nachgelagerten Besteuerungsverfahren keine Anpassung regionalen, wertmindernden Umständen auf die zu erhebende Grundsteuer erfolgen.

Aufgrund der erheblichen verfassungsrechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des neuen Grundsteuergesetzes ist die Aussetzung der Vollziehung der Bescheide zu gewähren.

Weiterhin wurde von Politik und seitens des Gesetzgeber von Anbeginn an zugesagt, dass es nicht zu einer Anhebung kommen werde- mangels Festsetzung der genauen Höhe ist eine Überprüfung dieser Zusage derzeit i.Ü. nicht möglich.

Eine weitere Begründung meines Einspruches werde ich zu gegebener Zeit nachreichen.

Sofern Sie beabsichtigen meinen Anträgen nicht – oder nicht in vollem Umfang – zu entsprechen, beantrage ich weiteres rechtliches Gehör.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

 

 

ABZÜGE "Neu für Alt" bei Schäden an der Mietsache bzw. allgemeine Nutzungsdauer- hier die Darstellungen:

https://www.nachhaltigesbauen.de/fileadmin/pdf/Nutzungsdauer_Bauteile/BNB_Nutzungsdauern_von_Bauteilen_2017-02-24.pdf

Bitte beachten Sie unbedingt: diese können nur einen groben Anhaltspunkt liefern und müssen im Detail ggfls. im Einzelfall angepasst werden.

 

 

Kündigung durch Personenhandelsgesellschaft wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter ist unwirksam

In seinem Urteil vom 15.12.2010 (Az.: VIII ZR 210/10) hat der BGH entschieden, dass eine Personenhandelsgesellschaft - hier eine GmbH & Co. KG - einen Mietvertrag nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann. 

In dem zu entscheidenden Fall waren die 69 und 74 Jahre alten Eheleute, die die vermietete Wohnung für sich selbst nutzen wollten, Kommanditisten der KG und zugleich Gesellschafter der Komplementär-GmbH. Der Ehemann war zudem Geschäftsführer der GmbH. Die Klägerin, also die KG, sprach daher die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Diese ist aber nach Ansicht des BGH unwirksam. 

Bereits in seinem Urteil vom 23.05.2007 (Az.: VIII ZR 122/06) hatte er entschieden, dass eine Kommanditgesellschaft (KG) Wohnräume weder als „Wohnung für sich” noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen könne und Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB daher bereits begrifflich nicht in Betracht komme. Die Frage, ob die KG Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend machen könne, ließ der BGH seinerzeit jedoch offen. Nunmehr hat er die Frage dahingehend beantwortet, dass eine KG nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen kann.  

Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Gründung einer KG oder OHG regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraussetze und die Vermietung einer Wohnung durch eine OHG oder KG (beziehungsweise wie hier durch eine GmbH & Co. KG) statt durch eine schlichte Gemeinschaft deshalb von vornherein nicht "zufällig" erfolge, sondern auf einer bewussten Entscheidung aufgrund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen beruhe. Hingegen hänge es häufig nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als GbR vermietet. Daher dürfe die Personengesellschaft nicht schlechter gestellt sein als die Gemeinschaft, die immer bereits dann zur Kündigung berechtigt ist, wenn eines ihrer Mitglieder einen Eigenbedarf geltend macht. Wegen der bewussten Entscheidung, als Personenhandelsgesellschaft zu vermieten, könne von einer Vergleichbarkeit mit der Interessenlage bei der Vermietung durch eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine GbR daher keine Rede sein. 

Eine Personenhandelsgesellschaft - hier die GmbH & Co. KG - kann daher als berechtigtes Interesse an einer Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB nur den sog. „Betriebsbedarf“ geltend machen. Ein solcher die Kündigung rechtfertigender Grund sei nach Ansicht des BGH (Az.: VIII ZR 122/06) nur dann gegeben, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer oder den Geschäftsführer für die ordnungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sei.