Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung oder andere Immobilie vermietet, hat meist eine Gewinnabsicht. Ein Sonderfall stellt hingegen die Vermietung an Angehörige dar. Hierbei spielen oft vergünstigte Mietpreise eine Rolle, von denen in erster Linie freilich die Mietparteien profitieren. Derweil geht es für Vermieter womöglich schlicht um den Aspekt der Unterstützung.

Allerdings hat gerade für private Vermieter die verbilligte Vermietung eine steuerliche Relevanz. Einerseits kann daraus nämlich eine Steuerfalle entstehen. Andererseits jedoch können bei richtiger Herangehensweise Steuern gespart werden. Im Folgenden zeigen wir Ihnen, wie Sie die Vermietung an Angehörige richtig setzen.

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Was ist bei der Vermietung an Angehörige zu beachten?

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die vergünstigte Vermietung zwar meist bei Angehörigen stattfindet aber auch in jedem anderen Mietverhältnis möglich ist. Ob es sich um nahe oder ferne Verwandte handelt oder nicht, hat nur in bestimmten Fällen ein Bedeutung, auf die weiter unten noch eingegangen wird. In jedem Fall ist für Vermieter wichtig, dass auch Angehörige wie jede andere Mietpartei behandelt werden sollte:

• korrekt aufgesetzter Mietvertrag, idealerweise unbefristet
• korrekte fristgerechte Neben- und Betriebskostenabrechnung
• pünktliche und regelmäßige Überweisung der Miete und Neben- und Betriebskosten
• gegebenenfalls übliche Mahn-Vorgänge bei ausbleibenden Zahlungen

All diese Aspekte gilt es zu berücksichtigen, egal welches Verhältnis Sie als Vermieter zur Mietpartei pflegen. Gehen Sie davon aus, dass das Finanzamt jederzeit eine Überprüfung durchführen kann und beispielsweise die Überweisung der Mietzahlungen nachzuweisen sind. Selbst bei der vertraglich geregelten Kaution sollten Sie keinen Verwandtschaftsbonus gewähren, um die Korrektheit des Mietverhältnisses zu bekräftigen.

Verbilligte Vermietung – die steuerlichen Auswirkungen

Der Hauptaspekt, um den es letztlich meist geht, ist freilich der verbilligte Mietpreis. Hier hat insbesondere § 21 des Einkommensteuergesetz (EStG) Bedeutung. Diesem zufolge gibt es zwei wichtige Grenzen:

Beträgt der Mietpreis mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt die Vermietung als entgeltlich. Vermieter können Werbungskosten und andere eventuelle Posten wie üblich vollständig geltend machen und so die Steuerlast der Mieteinnahmen entsprechend mindern.

Beträgt der Mietpreis weniger als 66 Prozent aber mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, so hängt das eben genannte Steuerersparnis von einer Prüfung durch das Finanzamt ab. Dieses überprüft dann nämlich, ob eine Einküfteerzielungsabsicht besteht. Eine solche Absicht lässt sich beispielsweise durch Vermietungsanzeigen oder Makleraufträge darlegen.

Wird die 50-Prozent-Grenze unterschritten, so sind die Kosten für die Immobilie nicht mehr vollständig absetzbar, während Mieteinnahmen weiterhin voll versteuert bleiben. Die tatsächlich absetzbaren Kosten werden dann aus dem Verhältnis zwischen der jeweiligen Miete und der ortsüblichen Miete ermittelt. Statt 100 Prozent absetzbaren Werbungskosten bestehen dann für Sie gegebenenfalls nur noch 49 Prozent oder weniger.

Welche Kosten sind bei der Vermietung an Angehörige absetzbar?

Alle relevanten Kosten vollständig von der Steuerlast durch die Mieteinnahmen absetzen zu können, führt letztlich oft zu einem großen finanziellen Vorteil. Vor allem gilt dies, wenn die Kosten die Einnahmen durch das Mietverhältnis übersteigen. Gerade bei einer vergünstigten Vermietung an Angehörige kann die Summe der absetzbaren Kosten diesen Steuervorteil tatsächlich bewirken:

• Anschaffungskosten: zwei Prozent der Anschaffungskosten einer Immobilie (ab Baujahr 1925) können über 50 Jahre hinweg abgeschrieben werden.
• Nebenkosten des Kaufs: Grunderwerbssteuer und Ausgaben für Makler, Notar, Gutachter und Anwälte lassen sich steuerlich geltend machen.
• Werbungskosten: Für die Immobilie relevante Posten, die sofort vollständig absetzbar sind, sind Grundsteuer, Darlehenszinsen, Fahrtkosten und (Haus-)Verwaltungskosten.
• Erhaltungsaufwand: Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen ergeben regelmäßige Kosten, die allesamt steuerlich geltend gemacht werden können, wobei deren Höhe keine Rolle spielt.

So kalkulieren Sie den korrekten Mietpreis

Wie erwähnt, ist für die Absetzbarkeit der genannten Kosten der angesetzte Mietpreis relevant. Wichtig für Vermieter zu wissen, ist, dass hierbei stets die Warmmiete heranzuziehen ist. Dies wurde auch per Gerichtsurteil so bestätigt. Tatsächlich kann der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete die jeweiligen Prozentzahlen entscheidend beeinflussen, wie ein einfaches Beispiel zeigt:

Im Mietverhältnis sind 650 Euro Kaltmiete plus 200 Euro Betriebskosten, also 850 Euro Warmmiete, vereinbart. Die ortsübliche Kaltmiete beträgt 1000 Euro und die ortsübliche Warmmiete 1200 Euro. Während bei der Kaltmiete 65% der ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten werden, beträgt die Warmmiete schon 70% der ortsüblichen Marke. Somit ist die 66-Prozent-Grenze überschritten.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Um die besagte ortsübliche Vergleichsmiete überhaupt zu ermitteln, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Die gängigste ist das Heranziehen des örtlichen (oder eines vergleichbaren) Mietspiegels. Diese wird je nach Kommune beziehungsweise Stadt unterschiedlich umfangreich und aktuell gehalten. Gleiches gilt für Mietdatenbanken.

Weiterhin ist es zulässig, den Mietpreis von mindestens drei vergleichbaren Mietobjekten als Orientierung heranzuziehen. Außerdem sind Gutachten von Ausschüssen und Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Miete möglich. Zwar entstehen vor allem dabei oft höhere Kosten, jedoch lassen sich diese wie oben beschrieben letztlich steuerlich wieder absetzen.

Achtung bei möblierten Wohnungen

Beachten Sie, dass bei der Ermittlung von ortsüblichen Vergleichsmieten verschiedene Punkte mit einfließen. So werden etwa in Mietspiegeln beispielsweise Zu- und Abschläge je nach Lage und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Besonders der Möblierungszuschlag kann bei der Vermietung an Angehörige bedeutsame sein, denn oftmals handelt es sich dabei um voll möblierte Wohnungen oder zumindest solche mit Einbauküche, Waschmaschine und mehr.

Durch eben diesen Möblierungszuschlag wird die 66- beziehungsweise 50-Prozent-Grenze auch schnell unterschritten. Tipp: Vermieten Sie tatsächlich an nahe Angehörige, können Sie Ausstattungen wie eine Einbauküche per Schenkung überlassen. Für nahe Verwandte gelten Freibeträge ab 20.000 Euro ohne Schenkungssteuer, während der Betrag für Kinder sogar bei 400.000 Euro und für Enkelkinder bei 200.000 Euro liegt.

Vermietung an unterhaltsberechtigte Kinder

Eine Besonderheit ist schließlich die Vermietung an Angehörige (meist Kinder), welche einen Unterhaltsanspruch gegenüber dem Vermieter haben. Hier gilt, dass die Miete unter Einbeziehung der Unterhaltsansprüche auch weniger als 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf und dennoch alle Werbungskosten steuerlich voll absetzbar bleiben.

In solch einem Fall sieht das Finanzamt jedoch freilich ganz genau hin, sodass Sie als Vermieter idealerweise sowohl Unterhalt als auch Mietverhältnis vertraglich genau regeln und die Regelungen nachweisbar einhalten.

Fazit zur Vermietung an Angehörige

Für Vermieter stellen jegliche Einnahmen aus Mietverhältnissen eine gewisse Steuerlast dar. Dem gegenüber stehen mit dem Mietobjekt verbundene Kosten, welche vielfach steuerlich absetzbar sind. Gemäß dieser Gegenüberstellung kann die verbilligte Vermietung an Angehörige für Sie als Vermieter eine lukrative Angelegenheit sein.

Wichtig bleibt, dass es sich um ein vertraglich korrekt geregeltes Mietverhältnis handelt und der Mietpreis wenigstens 50%, besser 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, um nicht in eine Steuerfalle zu tappen. Doch auch weitere Aspekte wie etwa die Möblierung und Verwandtschaftsverhältnisse sind womöglich zu beachten. Haus & Grund hilft Ihnen mit einem Verein vor Ort das Mietverhältnis von Anfang an richtig zu regeln, wobei unsere Expertise und Erfahrungswerte Ihr Vorteil sind.

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