Vorzeitiger Nachmieter

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Auch wenn die meisten Mieter daran interessiert sind, bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich so lange es geht aufrecht zu erhalten, gibt es Situationen, in denen Mieter das Mietverhältnis vorzeitig verlassen möchten. Dies ist insbesondere bei zeitlich befristeten Mietverträgen die nicht ordentlich gekündigt werden können, der Fall. Aber auch bei der festgelegten ordentlichen Kündigungsfrist wünschen sich viele Mieter, frühzeitig aus dem Vertrag herauszukommen.  In Deutschland ist der Irrglaube verbreitet, dass ein Vermieter das Mietverhältnis auflösen muss, wenn der Mieter nur einen passenden Nachmieter vorstellt.  Ab und an geistert auch die Zahl von drei Nachmietern durch den Raum, spätestens der Dritte muss vom Vermieter akzeptiert werden.
Wie Sie mit solchen Ansinnen Ihrer Mieter am besten umgehen, erläutert Ihnen Ihr örtlicher Haus & Grund Verein in einem Gespräch.

Grundsatz der Vertragstreue

Grundsätzlich sind Verträge einzuhalten. Mieter müssen Kündigungsfristen oder befristete Laufzeiten von Mietverträgen einhalten. Auch die Richter stellen die Vertragstreue über die individuelle Entscheidung des Mieters, vorzeitig aus dem Vertrag scheiden zu wollen. Unabhängig davon, wie lange der Mieter noch an den Mietvertrag gebunden ist, ist  er  zur Vertragserfüllung verpflichtet. Er kann sich dem auch nicht dadurch entziehen, dass er einen oder auch drei akzeptable Nachmieter präsentiert. Wäre dem so, entstünde die nicht hinnehmbare Situation, dass der Mieter dem Vermieter jederzeit einen Nachmieter „aufzwingen“ könnte.

Ausnahmsweise vorzeitige Vertragsauflösung

Nur in wenigen Fällen muss der Vermieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages zustimmen. Voraussetzung ist, dass das berechtigte Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Vertragsaufhebung das berechtigte Interesse des Vermieters an einer Fortführung des Vertrages überwiegt und der Mieter dem Vermieter einen akzeptablen Nachmieter stellt.

Der Rahmen, wann das Mieterinteresse das des Vermieters übersteigt, ist eng gesteckt. Grundsätzlich sind alle Gründe abzulehnen, die auf der freien Entscheidung des Mieters basieren. Subjektive Komfortmerkmale, beispielsweise wenn der Mieter eine ruhigere oder größere Wohnung gefunden hat, spielen also keine Rolle. Das Interesse des Vermieters an einer langfristigen Vertragsbeziehung ist höher einzustufen.

Beispiele für eine mögliche vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Zwar  ist es eine Einzelfallentscheidung, wann der Vermieter den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muss. Die Vergangenheit hat aber immer wieder gezeigt, dass die Gerichte ihre Entscheidung von der Restlaufzeit des Mietverhältnisses abhängig machen. Je kürzer die Restlaufzeit ausfiel, um so eher tendierten die Richter dazu, den Verweis auf den Nachmieter abzulehnen und auf Vertragserfüllung zu entscheiden.

Allerdings sind auch die sachlichen Gründe für ein berechtigtes Interesses des Mieters schon sehr eng  gefasst. Als akzeptabel für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gelten:

• Eine schwere Erkrankung, welche einen Umzug erfordert.
• Eine deutliche Vergrößerung der Familie des Mieters, die größere Räumlichkeiten erfordert.
• Eine berufliche Versetzung, die bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht abzusehen war

Keinen Grund für eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag sieht die Rechtsprechung bei:

• Einem Verlust des Arbeitsplatzes
• Der Fertigstellung des selbstgenutzten Einfamilienhauses des Mieters. 

Zumutbarkeit des Ersatzmieters

Liegt ein für den Mieter berechtigtes Interesse zur vorzeitigen Vertragsauflösung vor, muss er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter stellen., Das heißt zum einen, dass der Nachmieter in der Lage sein muss, die Miete bezahlen zu können, zum anderen, dass er sich beispielsweise an die Hausordnung halten wird.

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