Wohnflächenberechnung - Das müssen Vermieter wissen

Die Wohnflächenberechnung ist für jeden Vermieter ein wichtiges Thema. Anders als es das Wort vermittelt, gibt es nämlich keineswegs nur eine Art der Ermittlung sogenannter Wohnfläche. Vielmehr gibt es unterschiedliche Kalkulationen, welche im Mietvertrag in der Regel frei festgelegt werden können.

Um hier vorab alles richtig zu machen, steht Ihnen Haus & Grund als theoretischer und praktischer Partner zur Verfügung.

So profitieren Sie durch einen lokalen Verein von spezifischen Erfahrungswerten, Fachwissen und guten Kontakten etwa zu Experten in Ihrer Nähe. Das lohnt sich insbesondere bei Immobilien wie Dachgeschosswohnungen, Altbauten, Maisonettewohnungen aber ganz gewiss auch generell.

​​​​​​Welche Bedeutung hat die Wohnflächenberechnung?

Der Begriff Wohnfläche bezeichnet die Grundfläche einer Immobilie, welche in verschiedenen Situationen anrechenbar ist. Keinesfalls handelt es sich dabei also um die Fläche des Grundrisses einer Wohnung. Vielmehr gilt: der Grundriss lässt sich messen, die Wohnfläche muss berechnet werden.

Diese anrechenbare Wohnfläche hat für Vermieter, Mieter, Verkäufer und Käufer von Immobilien jeweils eine wichtige Bedeutung und beeinflusst entsprechend Verkaufs- beziehungsweise Mietpreis ebenso wie die Nebenkosten bei einer Vermietung. Für Mietinteressenten ist die angegebene Wohnfläche nicht selten ein Auswahlkriterium. Anhand dieser Bedeutung ergibt sich die Wichtigkeit der korrekten Berechnung der Wohnfläche.​​​​​​

Welche Arten der Wohnflächenberechnung gibt es?

Obwohl die Wohnfläche nun in vielerlei Hinsicht bedeutend ist, gibt es außer im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei dem immer die sogenannte Wohnflächenverordnung anzuwenden ist, aus objektiver Sicht keine allgemeingültige Berechnungsmethode. In der Praxis kommen stattdessen ganze vier Methoden mehr oder weniger häufig vor:

• Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
• Wohnflächenberechnung nach DIN 277
• Wohnflächenberechnung nach DIN 283
• Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung (II. BV)

Grundsätzlich kann die Berechnungsmethode im Mietvertrag frei gewählt werden wobei die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung mittlerweile am häufigsten angewandt wird. Ist vertraglich nichts anderes geregelt, gilt sie auch vor Gericht. Ihr Nachteil aus Vermietersicht liegt darin, dass sie die Wohnfläche geringer kalkuliert, als es die Berechnung nach DIN 277 tut, welche daher noch immer häufig Anwendung findet.

Die Berechnung nach zweiter Berechnungsverordnung oder nach DIN 283 sind hingegen veraltete Methoden und kommen nur noch in Einzelfällen vor – etwa bei Immobilien, die seit mehreren Jahrzehnten baulich nicht verändert wurden.

Berechnung der Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung ist 2004 in Kraft getreten und gilt seither als Grundlage im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Zudem wird sie vor Gericht geltend gemacht, wenn in Mietverträgen keine anderweitige Angabe zur Berechnung der Wohnfläche gemacht ist. In der Wohnflächenverordnung gelten als Wohnraum:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Badezimmer und weitere Toilettenräume
• Küchen und Esszimmer
• Flure, Speise- und Abstellkammern innerhalb der Wohnung
• beheizte Wintergärten

Diese Flächen werden grundsätzlich jeweils zu 100% zur Wohnfläche gezählt. Grundsätzlich ausgenommen von der Fläche sind hingegen Keller und Dachböden, Heizungsräume, Waschküchen sowie Garagen. Ebenfalls nicht berücksichtigt werden Treppen mit mindestens 3 Stufen sowie Türnischen und Fensternischen, welche nicht bis zum Fußboden reichen oder maximal 14 cm tief sind. Weiterhin gibt es schließlich Flächen, die nur zu 25% bis 50% als Wohnfläche anrechenbar sind:

• Balkone, Terrassen und Dachgärten gelten zu 25%, bei besonderen Qualitäten wie Geräumigkeit zu 50%
• Wintergärten die nicht beheizt sind und Schwimmbäder gelten zu 50% als Wohnfläche

Wichtiger Faktor: Die Raumhöhe

Die Raumhöhe ist für die Wohnflächenberechnung gemäß der Wohnflächenverordnung ein maßgeblicher Faktor. So fließt die Grundfläche von Räumen nur dann wie oben angegeben in die Berechnung mit ein, wenn deren Raumhöhe mindestens zwei Meter beträgt. Beträgt sie hingegen weniger als einen Meter, findet die Fläche keine Anrechnung.

Entsprechend fließen Räume zwischen einem und zwei Meter zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung ein. Solche Sonderfälle kommen vor allem bei Dachgeschosswohnungen vor, können aber auch in jeder anderen Immobilie aufgrund spezieller Bauweisen möglich sein.

Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277

Wie erwähnt, fällt die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 für Vermieter in aller Regel günstiger aus. Das ergibt sich schon daraus, dass bei der Kalkulation nach dieser Norm Raumhöhen keine Rolle spielen und die Grundfläche der jeweiligen Räume ganzheitlich anrechenbar ist. Überdies findet in der DIN 277 eine Unterscheidung zwischen Verkehrsflächen, Funktionsflächen und Nutzflächen statt, wobei letzteres das Pendant zur Wohnfläche ist.

Dahingehend sind im Vergleich zur Wohnflächenverordnung folgende Unterschiede zu nennen:

• Flure und Treppenhäuser zählen als Verkehrsfläche und somit nicht zur anrechenbaren Nutz- beziehungsweise Wohnfläche
• Normale Treppen innerhalb der Wohnung gelten als Wohnfläche, unabhängig ihrer Länge
• Balkone, Terrassen und Dachgärten zählen zu 100% als Wohnfläche
• Wintergärten und Schwimmbäder zählen zu 100% als Wohnfläche, egal ob beheizt oder unbeheizt
• Vorratskammern gehören zur Wohnfläche
• Hauswirtschaftsräume, Abstellkammern und Keller sind je nach Nutzung bzw. vertraglicher Vereinbarung Wohnfläche oder Funktionsfläche

Konsequenzen der Abweichung der Wohnfläche

Mieter müssen eine für sie ungünstige Abweichung der Wohnfläche hinnehmen, solange der Unterschied zwischen berechneter und tatsächlicher Wohnfläche nicht größer als 10% ist. 

Anders herum können Sie als Vermieter entsprechend auch eine Mieterhöhung veranlassen, wenn eine Abweichung zu Ihren Ungunsten ausfällt. Derartige Konsequenzen gelten freilich auch für die Höhe der Nebenkosten, wenn diese anhand der Wohnfläche berechnet werden. Die gilt in diesem Fall sogar auch unterhalb der 10 % Grenze. Auch hier können Mieter gegebenenfalls Rückzahlungen fordern.

Tipp: Absicherung schon im Mietvertrag

Die Art der Wohnflächenberechnung kann bereits im Mietvertrag festgelegt werden. Im besten Fall sichern Sie sich also vertraglich ab. So können Sie beispielsweise schon im Mietvertrag darauf eingehen, wie die Wohnflächenberechnung erfolgt – mit seiner Unterschrift erkennt der Mieter dies an.

Davon abgesehen müssen Sie die Wohnfläche freilich nicht als Grundlage zur Festlegung der Miethöhe heranziehen. Wenn Sie also explizit festhalten, dass die Höhe der Kaltmiete nicht auf der berechneten Wohnfläche dient, kann Ihr Mieter dahingehend später auch keine Minderung oder Rückzahlung geltend machen.

Fazit zur Wohnflächenberechnung 

Aufgrund der unterschiedlichen Methoden zur Wohnflächenberechnung ist diese immer mal wieder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Dies ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass irgendwann berechnete Wohnflächen von Dokument zu Dokument übernommen werden, ehe schließlich einmal nachgemessen wird. Oft geschieht das dann zum Leidwesen der Vermieter – kann aber auch günstig ausfallen.

Um das Thema Wohnflächenberechnung in Ihrem besten Interesse anzugehen, verlassen Sie sich idealerweise auf die Unterstützung von Experten. Ein Haus & Grund Verein in Ihrer Nähe kann Sie dabei unterstützen.

Nicht nur erhalten Sie so Fachwissen aus erster Hand sondern zudem nützliche Kontakte etwa zu Architekten für eine korrekte Vermessung und Berechnung sowie gegebenenfalls Erfahrungswerte, die Ihnen bei Formulierungen im Mietvertrag dienlich sein können. Mit Haus & Grund beugen Sie somit eventuellen Streitigkeiten mit Ihren Mietern vor und bleiben auf der sicheren Seite.

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