Aktuelle Informationen zum Heizungsgesetz
Das müssen Eigentümer ab 2024 beim Heizen beachten
Am 1. Januar 2024 tritt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in Kraft.
Das sogenannte Heizungsgesetz soll den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einleiten. Neu installierte Heizungen müssen zukünftig ihre Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme bereitstellen. Doch zunächst gilt die Pflicht nur für Neubaugebiete. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken wird die 65-Prozent-Vorgabe erst dann wirksam, wenn die Stadt oder Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat. Hier die wesentlichen Regelungen:
Bestandsheizungen
Kein Betriebsverbot für funktionierende Heizungen
Das neue Gesetz beinhaltet keine neue Pflicht zum Austausch funktionierender Heizungen – mit Ausnahme des bestehenden Betriebsverbots für 30 Jahre alte Standardheizkessel. Spätestens bis Ende 2044 müssen jedoch alle mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungen stillgelegt werden, wenn sie nicht mit Biomasse oder Wasserstoff weiterbetrieben werden können.
Fossile Heizungen
Einbau fossiler Heizungen weiterhin möglich
Bis zum Vorliegen kommunaler Wärmepläne dürfen in bestehenden Gebäuden alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden. Allerdings müssen diese ab 2029 anteilig mit 15 Prozent, ab 2035 mit 30 Prozent und ab 2040 mit 60 Prozent Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden. Das gilt auch für Ölheizungen über das Jahr 2026 hinaus. Das bisherige Einbauverbot für Ölheizungen wurde aufgehoben, da Ölheizungen mit E-Fuels als Alternative zum Heizöl betrieben werden können.
Beratungspflicht
Beratung vor Heizungseinbau wird Pflicht
Allerdings müssen sich Eigentümer vor Einbau einer neuen Heizung, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, von einer fachkundigen Person – wie etwa dem Handwerksunternehmen oder Bezirksschornsteinfeger – beraten lassen. Insbesondere sollen Hauseigentümer über steigende Betriebskosten infolge der CO2-Bepreisung fossiler Brennstoffe und der zu erwartenden Preisentwicklung bei Biomasse und Wasserstoff aufgeklärt und zu alternativen Lösungen beraten werden. Zudem soll auf die möglichen Auswirkungen der Wärmeplanung hingewiesen werden.
Erneuerbare Energien
Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energien wird mit Wärmeplanung verbindlich
Nach Vorliegen eines kommunalen Wärmeplans müssen Eigentümer die Anforderungen zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Einbau einer neuen Heizung erfüllen. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird die Pflicht nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern gilt sie erst nach dem 30. Juni 2028. Liegt ein Wärmeplan früher vor, wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien nicht automatisch verpflichtend. Erst wenn die Kommune eine gesonderte Entscheidung zur Ausweisung von Wasserstoff- oder Wärmenetzgebieten fällt, wird die Pflicht einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung verbindlich.
TIPP
Bis Ende des Jahres können noch alle Heizungen eingebaut werden ohne jede weitere Verpflichtung, da die Novelle erst am 1. Januar 2024 in Kraft tritt. Von einem überstürzten Einbau noch bis Ende des Jahres ist allerdings abzuraten, da gegenwärtig die Preise für fossile Gas- oder Ölheizungen sehr hoch sind, es kaum freie Handwerker gibt und auch die Bezirksschornsteinfeger – ohne die eine neue Heizung nicht in Betrieb genommen werden darf – bis Ende des Jahres ausgelastet sind.
Erfüllungsoptionen
Verschiedene Erfüllungsoptionen sind möglich
Um ein Gebäude mit dem vorgeschriebenen Anteil von 65 Prozent erneuerbaren Energien zu beheizen, kommen verschiedene pauschale Erfüllungsoptionen infrage:
- Anschluss an ein Wärmenetz
- Einbau einer Wärmepumpe mit Wärmequelle Luft, Erdreich oder Wasser
- Einbau einer Biomasseheizung auf Basis fester oder flüssiger Biomasse
- Einbau einer Gasheizung unter Nutzung von grünen Gasen oder Wasserstoff
- Einbau einer Hybridheizung (Kombination aus fossilen und erneuerbaren Energien)
- Einbau einer Stromdirektheizung in gut gedämmten Häusern sowie in Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn der Eigentümer selbst darin wohnt
Übergangsfristen Wärme-/Wasserstoffnetz
Übergangsfristen bei Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz
Auch wenn die kommunale Wärmeplanung vorliegt und ein Wärme- oder Wasserstoffnetz für das entsprechende Gebiet vorsieht, ist per se noch kein Anschluss des Gebäudes vor Ort an das Netz möglich. Das neue GEG sieht bis zum endgültigen Anschluss Übergangsfristen vor, in denen Eigen- tümer eine Heizungsanlage ohne Einhaltung der 65-Prozent-Vorgabe einbauen und betreiben dürfen.
Übergangsfristen Heizungsaustausch
Allgemeine Übergangsfristen
Bei einem Heizungsaustausch kann höchstens für fünf Jahre übergangsweise eine andere Heizung eingebaut werden, die nicht auf 65 Prozent erneuerbaren Energien basiert. Bei Gasetagenheizungen oder Einzelöfen muss der Eigentümer oder die Wohneigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb von fünf Jahren nach Ausfall des ersten Gerätes entscheiden, ob weiterhin dezentral oder zukünftig zentral geheizt werden soll. Für die Umstellung auf eine Zentralheizung hat der Eigen- tümer beziehungsweise die WEG weitere acht Jahre Zeit. Anderenfalls muss jedes neu eingebaute Gerät die 65-Prozent-Vorgabe erfüllen. Hierfür kämen dann der Betrieb einer Gastherme mit Biomethan beziehungsweise Wasserstoff oder die Umstellung auf Luft-Luft-Wärmepumpen (sogenannte Klima-Splitgeräte) infrage.
Ausnahmen
Eine Befreiung von diesen Pflichten ist auf Antrag durch die zuständige Behörde möglich, wenn die Anforderungen
- durch andere als im GEG vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht werden oder
- im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen.
Ebenso dürfen alle vor dem 19. April 2023 (Datum des Kabinettsbeschlusses) bestellten Heizungen noch bis zum Ablauf des 1. Oktober 2024 nach altem Recht eingebaut und betrieben werden.
Verstoß
Ordnungswidrigkeit und Bußgeld
Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger ist verpflichtet, nunmehr auch die Einhaltung der neuen gesetzlichen Anforderungen zu prüfen. Ein Verstoß gegen die neuen Pflichten gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro bestraft werden kann.
Kommentar
von Corinna Kodim, Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik
„Das umstrittene Heizungsgesetz (GEG) zur Nutzung von 65 Prozent erneuerbaren Energien bei neuen Heizungen tritt nach langem Hin und Her in Kraft. Das Gesetz beinhaltet in seiner jetzigen Fassung kein Betriebsverbot mehr und auch keine Pflicht zum Austausch von funktionierenden Heizungen oder Pumpen. Dies hatte der ursprünglich im Frühjahr vorgelegte Gesetzentwurf vorgesehen. Auch die vom Bundeskabinett beschlossene Version enthielt für Eigentümer mehr Probleme als Lösungen. Viele der von Haus & Grund geforderten Maßnahmen wurden umgesetzt. So werden ab 2024 die Erstellung von kommunalen Wärmeplänen für Länder und Kommunen gesetzlich vorgeschrieben (Wärmeplanungs-gesetz) und der Einbau klimafreundlicher Heizungen mit Zuschüssen über das Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ stärker gefördert. Bis zum Vorliegen der kommunalen Wärmepläne dürfen alle bisher erlaubten Heizungen weiterhin eingebaut werden, wenn sie zukünftig durch den anteiligen Bezug von Biomasse oder Wasserstoff betrieben werden.
Eigentümer, die sich für eine Wärmepumpe oder eine andere klimafreundliche Heizung entscheiden, dürfen jetzt nicht durch potenzielle Anschlusszwänge an ein Wärmenetz verunsichert werden. Bei der kommunalen Wärmeplanung kommt es darauf an, dass sich möglichst zügig die Akteure vor Ort zusammen-finden und gemeinsam über die beste Lösung entscheiden. Insbesondere muss die Wärmeplanung neben den Wärmenetzen auch die Infrastrukturen der Strom- und Gasversorger mit einbeziehen, um die Versorgung der Gebäude mit grünen Gasen, Wasserstoff, erneuerbarem Strom oder klimafreundlicher Wärme bis 2045 zu ermöglichen.“
Sonderregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Gasetagenheizung
Mit Passieren der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durch den Bundesrat am 29. September 2023 ist es amtlich: Auch Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) müssen sich über ihre künftige Wärmeversorgung Gedanken machen.
Folgende Sonderregelungen gelten für Gasetagenheizungen: Zunächst sind GdWE, die mindestens eine Gasetagenheizung verbaut haben, verpflichtet, bis zum 31. Dezember 2024 Informationen vom Schornsteinfeger einzufordern, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung notwendig sind. Dies sind insbesondere Auskünfte über die Art, das Alter, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistung der Anlage.
Schornsteinfeger
Mitteilungspflichten der Schornsteinfeger
Der Bezirksschornsteinfeger hat dann innerhalb von sechs Monaten nach dem Verlangen der Gemeinschaft die gewünschten Informationen vorzulegen. Innerhalb weiterer drei Monate muss die GdWE die erhaltenen Auskünfte den Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen.
Eigentümer
Mitteilungspflichten der Eigentümer
Weiterhin muss die GdWE bis zum 31. Dezember 2024 von denjenigen Eigentümern, die eine Etagenheizung in ihrer Einheit verbaut haben, die notwendigen Informationen zur Einschätzung des Handlungsbedarfs abfragen. Hierzu zählen insbesondere der Zustand der Heizungsanlage samt weiterer Bestandteile, die im Sondereigentum stehen wie etwa Leitungen und Heizkörper, sämtliche Modifikationen, die die Eigentümer selbst durchgeführt oder beauftragt haben, sowie Ausstattungen zur Effizienzsteigerung. Diese Informationen müssen die Wohnungseigentümer innerhalb von sechs Monaten erteilen. Fällt eine Etagenheizung aus oder soll eine neue eingebaut werden, ist die GdWE unverzüglich darüber zu informieren. Innerhalb weiterer drei Monate muss die GdWE die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen.
Wohnungseigentümerversammlung
Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den Verwalter
Sobald die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine andere eingebaut oder aufgestellt wurde, muss der Verwalter unverzüglich die Wohnungseigentümerversammlung einberufen. Dort soll dann darüber beraten werden, wie die Anforderungen des GEG an eine neue Heizanlage erfüllt werden können. Dafür müssen sie ein Umsetzungskonzept erarbeiten, beschließen und letztlich ausführen. Bis zur vollständigen Realisierung dieses Konzeptes ist mindestens einmal jährlich in der Eigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu berichten. Kurz gefasst hat die GdWE zwei Möglichkeiten:
- 1. die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage oder
- 2. die Beibehaltung von Etagenheizungen.
Zentralheizung
Umstellung auf Zentralheizung spätestens 13 Jahre nach Ausfall der ersten Etagenheizung
Grundsätzlich muss nach dem GEG die Umstellung auf eine Heizungsanlage, die mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugt, innerhalb von fünf Jahren nach Ausfall der ersten Etagenheizung erfolgen. Entscheidet sich die GdWE für den Einbau einer zentralen Heizungsanlage, verlängert sich diese Frist um den Zeitraum bis zur Fertigstellung der Anlage, längstens jedoch um acht auf 13 Jahre.
Etagenheizung
Beibehaltung der Etagenheizung
Die GdWE kann mit zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile jedoch auch beschließen, eine oder mehrere Etagenheizungen beizubehalten. Hierbei müssen dann aber fünf Jahre nach Ausfall der ersten Etagenheizung alle weiterbetriebenen Etagenheizungen der 65-Prozent-Regelung entsprechen.
Kostenumlegung
Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt
Das GEG sieht vor, dass die Kosten für den Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage nach den Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Diese Regelung weicht dabei maßgeblich vom Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ab, nach dem die Kosten grundsätzlich nur diejenigen tragen, die auch für eine Maßnahme stimmen. Wird die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage also beschlossen, haben alle diejenigen die Kosten zu tragen, die auch angeschlossen werden. Über die Aufteilung der finanziellen Aufwendungen, die durch notwendige Maßnahmen im Sondereigentum entstehen, können die Wohnungseigentümer per Beschluss entscheiden.
Änderungen des Mietrechts durch das Heizungsgesetz
Mit der Überarbeitung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) während des Gesetzgebungsprozesses wurde auch das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) angepasst.
Zu den Änderungen fand eine Expertenanhörung statt, bei der auch Haus & Grund Deutschland Stellung beziehen durfte, bevor das Gesetz schließlich im September vom Parlament ohne weitere Modifikationen beschlossen wurde. Das Gesetz wird am 1. Januar 2024 in Kraft treten. Künftig wird der Einbau einer neuen Heizungsanlage, welche die Voraussetzungen des geänderten GEG erfüllt, als eigenständige Modernisierungsmaßnahme betrachtet. Zusätzlich wurde eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung nach Modernisierungen ins Gesetz aufgenommen. Neben den bislang regelmäßig angewendeten Modernisierungsmieterhöhungs- Verfahren, nach denen der Vermieter 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen kann, haben Vermieter nun die Wahl, von welcher der Varianten sie Gebrauch machen möchten.
Grenzwerte
Neue Grenzwerte nach Modernisierung
Die Mieterhöhung erfolgt auf der Grundlage der aufgewendeten Modernisierungskosten. Um diese zu ermitteln, müssen die für die Instandhaltung aufgewendeten Mittel von den Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden. Bei dieser Ermittlung ist insbesondere beim Heizungstausch auch der Verschleißgrad der vorherigen Anlage zu berücksichtigen. Von den Modernisierungskosten können 8 Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Die Monatsmiete darf sich aber nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen. Diese neu eingeführte Kappungsgrenze gilt nur für den Einbau einer Wärmepumpe, nicht jedoch für Maßnahmen, die im Zusammenhang mit dem Einbau der Heizungsanlage stehen, wie Leitungen oder Speicherung. Dort gilt weiterhin die Kappungsgrenze von monatlich 3 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 2 Euro, sofern die Miete unterhalb von 7 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Grenze darf insgesamt auch nicht überschritten werden.
Führt der Vermieter also mehrere Modernisierungsmaßnahmen aus – beispielsweise den Einbau einer Wärmepumpe, den Wechsel der bisherigen Heizkörper gegen Fußboden- oder Wandheizungen oder den Fensteraustausch – darf die Mieterhöhung niemals mehr als 3 beziehungsweise 2 Euro pro Quadratmeter übersteigen. Die gedeckelte Mieterhöhung für die Wärmepumpe von höchstens 50 Cent pro Quadratmeter muss also ange- rechnet werden.
Mieterhöhung
Neue Variante: Mieterhöhung nach Förderung
Hat der Vermieter eine Heizungsanlage gemäß den gesetzlichen Vorgaben eingebaut und dafür öffentliche Zuschüsse beantragt, darf er zukünftig die jährliche Miete um 10 Prozent der nach der Förderung aufgewendeten Kosten erhöhen. Auch hier ist zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungskosten zu unterscheiden. Allerdings wird der Instandhaltungsanteil mit 15 Prozent pauschaliert. Diese 15 Prozent werden also von den nach der Förderung verbliebenen Kosten abgezogen. Auch hierbei darf die monatliche Miete nicht um mehr als 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden.
Für alle Varianten gilt: Beruft sich der Mieter auf eine unbillige Härte, kann der Vermieter die Mieterhöhung nicht durchsetzen.
Verbraucherpreisindex
Indexmietverträge
Bei an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Mietverträgen (Indexmietverträge) sind Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen. Ausgeschlossen sind auch Mieterhöhungen für den Einbau einer Wärmepumpe, selbst wenn der Vermieter zum Austausch gesetzlich verpflichtet ist.
Verbrauchsabrechnung
Änderung der Heizkosten- und Betriebskostenverordnung
Auch beim Einbau von Wärmepumpen muss künftig der Verbrauch erfasst werden. Die bisherige Ausnahmeregelung von der Verbrauchsabrechnung entfällt. Für den erstmaligen Einbau von Verbrauchserfassungsgeräten hat der Eigentümer bis zum 30. September 2025 Zeit. Danach sind die Abrechnungsvorschriften der Heizkostenverordnung anzuwenden. Die Betriebskostenverordnung stellt klar, dass auch die zur Wärme- erzeugung verbrauchten Stromkosten umlagefähig sind.
Autorinnen
Julia Wagner
Leiterin Zivilrecht
Haus & Grund Deutschland
Inka-Marie Storm
Chefjustiziarin
Haus & Grund Deutschland