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Wissenswertes
Ordentliche Kündigung bleibt bei Schonfristzahlung bestehen
Der Mieter verletzt durch Nichtzahlung der vereinbarten Miete seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Dies kann den Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Aber welche Kündigung spricht man in diesem Fall gegenüber dem Mieter aus, die fristlose oder die ordentliche mit gesetzlicher Frist? Die Antwort ist so schlicht wie zielführend: beide.
Ausbleibende Mietzahlungen als Kündigungsgrund
Der Vermieter kann den Mietvertrag ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das ist der Fall, wenn der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und erheblich verletzt hat (§ 573 BGB). Als Pflichtverletzung ist es im Mietrecht unter anderem anzusehen, wenn der Mieter die Miete nicht oder nicht fristgerecht an den Vermieter entrichtet und er demzufolge einen Mietrückstand hat. Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen eines Mietrückstandes ist nur dann begründet, wenn der Zahlungsrückstand der Höhe und der Dauer nach erheblich ist. Das ist dann der Fall, wenn der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt (BGH 10.10.2012 Az. VIII ZR 107/12).
Ordentliche Kündigung hilfsweise neben fristloser Kündigung
Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung gegeben, ist dem Mieter die fristlose Kündigung auszusprechen. Hilfsweise wird zudem gleichzeitig mit entsprechender Frist die ordentliche Kündigung ausgesprochen. Und dies aus gutem Grund: Ein innerhalb der sogenannten Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch mit Urteil vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung.
Zahlung binnen der Schonfrist berührt ordentliche Kündigung nicht
Der Bundesgerichtshof führt aus, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichte. Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung aber gerade nicht, was auch dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers entspreche.
Daher sollte einem Mieter bei Vorliegen der Tatbestandvoraussetzungen die fristlose Kündigung und wie angeführt zudem hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.