Wohnraum- oder Gewerbemietvertrag? Der Zweck ist entscheidend
Oftmals schildern Mitglieder im Rahmen einer Rechtsberatung die Situation, dass sie mit einem Mieter einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen haben, wobei das Mietobjekt eigentlich privat bewohnt wird – und andersherum. Die an die Rechtsberater gestellte Frage lautet dann häufig: welche Vertragsart ist denn nun ausschlaggebend für das bestehende Mietverhältnis?
Diese Unterscheidung ist in der Praxis sehr relevant, da bei diesen beiden Mietvertragsarten unterschiedliche Bestimmungen vorliegen, welche erheblich differierende Rechtsfolgen mit sich bringen können.
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinen Entscheidungen vom 13.01.2021 (Az. VIII ZR 58/20 und VIII ZR 66/19) wie auch schon in vorherigen Entscheidungen wieder einmal mit dieser Frage der Abgrenzung von Wohnraum- und Gewerberaummietrecht befassen müssen.
Um die Beantwortung dieser Frage vorwegzunehmen: es kommt nach der Rechtsprechung des BGH auf den Nutzungszweck an, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist hierbei mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht (und somit nicht das Wohnraummietrecht) maßgebend.
Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Ist der Mieter eine juristische Person, so hat diese keine eigene Wohnabsicht. Andersherum ist es bei einer natürlichen Person unrealistisch, dass diese eine Gebäude mit mehreren angemieteten Wohnobjekten zu eigenen Wohnabsichten gemietet hat. Schließt somit auch jemand einen Mietvertrag als Mieter mit der Absicht ab, den Wohnraum gewerblich an Dritte weiterzuvermieten, so wäre in dem Hauptmietverhältnis grundsätzlich auch ein gewerblicher Mietvertrag zu sehen.
Es bleibt somit festzuhalten, dass nicht entscheidend ist, wie der Mietvertrag überschrieben wurde (als Gewerbemietvertrag oder als privater Wohnraummietvertrag). Entscheidend ist allein der beabsichtigte Zweck der Anmietung. Hiervon ausgehend sind auch entsprechend die Vorschriften über das Wohnraumietrecht anwendbar – oder eben gerade nicht.
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