Wohnraummietrecht: Wann Untervermietung untersagt werden kann

Ob rechtliche Vorgaben, Zustimmungspflichten oder potenzielle Risiken – die Untervermietung von Wohnraum bringt Herausforderungen mit sich, und in einigen Fällen darf ein Vermieter die Untervermietung grundsätzlich verweigern. Wir erklären die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Muss der Vermieter die Untervermietung erlauben?
Die Untervermietung muss der Vermieter nicht erlauben, wenn der Mieter beispielsweise eine Mietwohnung für Feriengäste anbieten möchte. Eine solche Nutzung kann oftmals aufgrund von bauordnungsrechtlichen Regelungen oder auch aufgrund von Zweckentfremdung unzulässig sein und mit Bußgeld bestraft werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Wohnung mit Gewerbemietvertrag untervermieten, also der Untermieter beispielsweise die Wohnräume als Büro nutzen möchte. Auch diese Nutzung ist regelmäßig nicht zulässig.

Darf der Vermieter die Untervermietung untersagen?
Auch darf der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung der gesamten Wohnung verweigern (§ 540 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB). Will der Mieter hingegen nur einen Teil seiner Wohnung untervermieten, hat er regelmäßig einen Anspruch gegen seinen Vermieter, ihm dies zu gestatten (§ 553 BGB). Dafür muss er nur ein berechtigtes Interesse vorweisen. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter

für eine bestimmte Zeit ins Ausland gehen möchte;

einen Mitbewohner aufnehmen möchte, weil die Wohnung nach einer Trennung zu groß und zu teuer ist,

die Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte weil diese in der Nähe des Arbeitsortes liegt,

einen Lebenspartner aufnehmen möchte (BGH, Urteil vom 21. November 2023, VIII ZR 88/22).

Der Vermieter muss regelmäßig seine Zustimmung zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung erteilen, es sei denn, er hat gegen die aufzunehmende Person berechtigte Einwände vorzubringen. Auch eine Überbelegung muss nicht gestattet werden.

Kann der Vermieter einen Zuschlag zur Miete verlangen, wenn er die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt?
Einige Gerichte haben es anerkannt, dass der Vermieter einen Zuschlag zur Miete verlangen darf. Es gibt aber auch Richter, die die Auffassung vertreten, dass ein solcher Zuschlag nur dann zulässig vereinbart werden kann, wenn mit der Untervermietung eine größere Abnutzung verbunden ist.

Wird der Untermieter auch Mietpartei?
Nein, der Hauptmieter und der Untermieter schließen einen eigenen Mietvertrag. Der Hauptmieter trägt also allein das Risiko aus diesem Mietverhältnis. Der Hauptmieter bleibt Mietpartei im Hauptmietverhältnis mit dem Vermieter und ist Ansprechpartner. Er allein muss die Pflichten aus diesem Vertrag erfüllen. Ein Durchgriffrecht des Vermieters auf den Untermieter besteht nicht.

Welche Nachweise oder Informationen darf ein Vermieter vom Mieter einfordern, wenn dieser die Erlaubnis zur Untervermietung beantragt?
Die vollständigen Namen aller einziehenden Personen sind dem Vermieter mitzuteilen. Sollte es zu einer Räumungsklage kommen, müssen bei einer anschließenden Vollstreckung alle in der Wohnung lebenden Personen bekannt sein, ansonsten kann die Vollstreckung scheitern.

Kann der Mieter auch Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung haben?
Der Mieter hat sogar Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung, wenn er einen Schlüssel behält und ihm der Zugang zur Wohnung jederzeit möglich ist.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Schutzzweck auch Einzimmerwohnungen erfasse, da das Gesetz den „verbleibenden Anteil der Wohnung“ weder quantitativ noch qualitativ begrenzt. Der Mieter habe durch das Zurücklassen einiger seiner persönlichen Dinge und den Einbehalt eines Wohnungsschlüssels seinen Besitz an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Insofern habe er die Wohnung auch nur teilweise untervermietet (Urteil vom 13. September 2023, VIII ZR 109/22).