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Wissenswertes
Keine pauschale Mietminderung bei coronabedingter Geschäftsschließung
Der Bundesgerichtshof hatte in einem aktuellen Sachverhalt die Frage zu entscheiden, ob ein Mieter von gewerblich genutzten Räumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der COVID-19-Pandemie zur vollständigen Zahlung der Miete verpflichtet ist.
Dem Sachverhalt lag der Fall zugrunde, dass eine gewerbliche Mieterin (Textileinzelhandel) aufgrund einer pandemiebedingten Anordnung Ihren Gewerbebetrieb im Zeitraum März und April 2020 schließen musste, woraufhin die Mieterin für den Monat April 2020 keine Miete zahlte.
BGH: Störung der Geschäftsgrundlage möglich
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.
Die auf den Allgemeinverfügungen beruhende Betriebsschließung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt, weshalb das Oberlandesgericht in der Vorinstanz nach Auffassung des BGH eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung der Mieterin erfüllt diese Voraussetzung nicht.
Umstände des Einzelfalls maßgeblich
Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen kann jedoch im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB).
Es lässt sich daher zusammenfassend festhalten, dass eine Störung der Geschäftsgrundlage in diesen Fällen vorliegen kann. Dies führt jedoch nicht in jedem Fall zu der Möglichkeit der Anpassung oder des Einbehalts der Miete durch den Mieter. Entscheidend sind hierbei immer die Umstände des Einzelfalls in der konkreten Situation.