Kündigungsfrist falsch angegeben: Kündigung bleibt wirksam
Möchte man als Vermieter seinem Mieter die Kündigung eines Mietverhältnisses aussprechen, so hat eine solche bestimmte Anforderungen, die erfüllt sein müssen. Neben dem Umstand, dass aus der Kündigung eindeutig der unbedingte Beendigungswille hinsichtlich des Mietverhältnisses hervorgehen sollte stellt sich hierbei oft die Frage, ob der Beendigungszeitpunkt (Ablauf der Kündigungsfrist) angegeben werden muss und welche rechtlichen Konsequenzen es hat, wenn diese fehlerhaft angegeben wird.
Der BGH hat diesbezüglich in seiner Entscheidung vom 10.4.2024 (Az. VIII ZR 286/22) Stellung genommen. Bereits im Leitsatz der Entscheidung heißt es hierzu:
„Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.“
Im Rahmen der Entscheidung führt der BGH weiter aus:
„Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie ist in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 15) nicht umfasst. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur (vgl. nur Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 542 BGB Rn. 23; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 542 BGB Rn. 25; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 75; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Oktober 2023, § 542 Rn. 18; aA wohl jurisPK-BGB/Münch, Stand: 10. Februar 2023, § 542 Rn. 16).
Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter - wie hier ausweislich des Textes der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 - ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will (§§ 573, 573c BGB), wird es mangels entgegenstehender Anhaltspunkte regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet.
Das gilt nicht nur dann, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, sondern in gleicher Weise, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern der (unbedingte) Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, NJW-RR 1996, 144 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; vom 27. Januar 2022 - IX ZR 44/21, NZM 2022, 333 Rn. 9 [zur Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Insolvenzverwalter]; OLG Düsseldorf, NZM 2010, 276; Staudinger/Rolfs, aaO § 542 Rn. 76, § 573c Rn. 15).“
Es bleibt somit festzuhalten, dass die Angabe des Zeitpunkts für den Ablauf der Kündigungsfrist bereits keine Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung ist. Gibt der Vermieter die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet im Rahmen des Kündigungsschreibens an, so ist dies regelmäßig unschädlich für die Wirksamkeit einer Kündigung.
Da es für die Wirksamkeit der Kündigung (auch unterschiedlich nach Kündigungsgrund) auf weitere Voraussetzungen ankommt, ist es unbedingt anzuraten, hierfür vorab rechtliche Beratung einzuholen.
Die Rechtsberaterin und Rechtsberater des Landesverbandes stehen den Mitgliedern der Haus & Grund Ortsvereine bei Rückfragen diesbezüglich gerne zur Verfügung.
