Umlagefähigkeit von den Kosten des Betriebs des Fahrstuhls

Kurz vor dem Jahreswechsel sind einige Vermieter noch damit beschäftigt die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr zu erstellen oder sie befinden sich bereits in Auseinandersetzungen mit ihren Mietern über einzelne Punkte der Abrechnung. Ein Punkt, der immer wieder zu Streitigkeiten führt, ist die Frage, ob die Kosten des Betriebs für den hauseigenen Fahrstuhl umlagefähig sind. Grundsätzlich ist die Frage zunächst einmal mit „Ja" zu beantworten.
Die Betriebskostenverordnung führt hierzu unter § 2 Nr. 7 aus:

„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
(…)
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;"

Voraussetzung dafür, dass die Kosten des Betriebs des Fahrstuhls auf die Mieter umgelegt werden können, ist natürlich, dass dies wirksam im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es kommt allerdings immer wieder vor, dass Mieter einer Erdgeschoßwohnung behaupten, dass sie die Kosten des Betriebs des Fahrstuhls nicht mittragen müssen, jedenfalls aber eine Umlage nach Wohnfläche nicht rechtens sei, da sie keinerlei Nutzen aus dem Fahrstuhl ziehen würden. Dieser Ansicht erteilte der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 20. Dezember 2006, Az. VIII ZR 103/06, eine klare Absage und erklärt, dass auch der Mieter einer Erdgeschosswohnung die Betriebskosten mittragen muss, soweit dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Insoweit stellt der BGH auch heraus, dass eine nach der jeweiligen Verursachung oder tatsächlichen Nutzung differenzierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter vielfach nicht praktikabel wäre und eine erhebliche Unübersichtlichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderung in der Abrechnung zur Folge hätte.

Tatsächlich hat der BGH seine Rechtsprechung in einem späteren Urteil aber noch dahingehend konkretisiert, dass in bestimmten Fällen die Umlage der Kosten des Betriebs eines Fahrstuhls auf bestimmte Mieter ausgeschlossen sein kann (vgl. Urteil vom 08. April 2009, Az. VIII ZR 128/06). Dies ist immer dann der Fall, wenn Mieter von der Nutzung des Fahrstuhls tatsächlich ausgeschlossen sind. So dürfen Mieter nicht mit den Kosten des Betriebs des Fahrstuhls belastet werden, wenn ihre Wohnungen durch den Fahrstuhl gar nicht erschlossen werden, weil der Aufzug nur einem Teil der Mieter eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit zur Verfügung steht.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass es für die Umlagefähigkeit nicht darauf ankommt, ob der Mieter den Aufzug tatsächlich nutzt oder dafür kein Bedürfnis hat sondern ob seine Wohnung mit dem Aufzug tatsächlich erreichbar ist.