Betriebskostenabrechnung ohne Zähler: Kürzungsrecht des Mieters

Erfolgt die Betriebskostenabrechnung entgegen § 12 der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV) bezüglich der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig, so steht dem Mieter das Recht zu, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen.

Heiz- und Warmwasserkosten: Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung

Nach den zwingenden Vorgaben der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV), welche für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten maßgeblich ist, sind jedoch auch die aufgrund der Warmwasserversorgungsanlage (für das gesamte Mietobjekt) entstandenen Kosten für Heizung und Warmwasser zu trennen und verbrauchsabhängig gegenüber den einzelnen Mietparteien innerhalb des Mietobjekts abzurechnen. Diesbezüglich schreibt die HeizkostenV in § 9 Absatz 2 Satz 1 vor, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge seit dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist.

BGH: zentrale Warmwasserversorgungsanlage muss nach Verbrauch abgerechnet werden

Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, welchem folgender Sachverhalt zugrunde lag: Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts verfügte das Wohngebäude, in dem sich die von den vormaligen Mietern gemietete Wohnung befindet, im zu beurteilenden Zeitraum über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser mittels gewerblicher Lieferung von Fernwärme. Für derartige Anlagen sieht 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten aufzuteilen sind und zwar gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HeizkostenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Verbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Verbrauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist.

Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung in diesem Sinne ist nach dem BGH auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler. Denn § 9 HeizkostenV stellt insoweit zusätzliche Anforderungen auf. Da die Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ihrem Wortlaut nach gerade keine Einschränkung dahin enthält, dass nur bestimmte Arten einer (zu Ungunsten des Mieters erfolgten) nicht verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- oder Warmwasserkosten durch das Kürzungsrecht des Mieters erfasst sein sollen, ist von ihrem Wortlaut auch eine gegen § 9 HeizkostenV verstoßende Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile umfasst.

Wärmemengenzähler in der Wohnung sowie für die zentrale Warmwasserversorgungsanlage

Fazit: nicht nur die Wohnung an sich muss über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügen, welche eine verbrauchabhängige Abrechnung ermöglichen, sondern auch die zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage muss über einen entsprechenden Zähler verfügen, anhand dessen eine verbrauchsabhängige Aufteilung auf die Mietobjekte erfolgen kann.