Mieterhöhung: aktuellster Mietspiegel erforderlich
Vermieter sollten bereits beim Abschluss des Mietvertrages mit ihrem Mieter an die Möglichkeit einer zukünftigen Mieterhöhung denken. Daher empfehlen wir unseren Mitgliedern, die Mietverträge von Haus & Grund zu nutzen. In diesen ist die Möglichkeit für eine Staffelmieterhöhung oder eine Indexmieterhöhung vorgesehen, welche beide ein probates Mittel zur Sicherung einer vertraglich vereinbarten Mieterhöhung darstellen.
Wurde im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, so kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung nur anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Um die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen, kann sich der Vermieter auf einen offiziellen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder alternativ drei Vergleichsmieten berufen. Ein solcher liegt in Schleswig-Holstein jedoch nur in Kiel, Lübeck, Neumünster und Norderstedt vor.
Unter bestimmten Umständen kann ein Vermieter bei der Begründung der Mieterhöhung einen Mietspiegel einer benachbarten Gemeinde heranziehen (§ 558 a Abs. 4 S. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde jedoch nur dann ein taugliches Begründungsmittel, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.
Nach den gesetzlichen Bestimmungen kann auch ein veralteter Mietspiegel zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogen werden (§ 558 a Abs. 4 S. 2 BGB). Indes jedoch kann ein veralteter Mietspiegel nach der Rechtsprechung des BGH nicht immer ausreichend sein, um das Erhöhungsverlangen des Vermieters formell wirksam zu begründen. In seiner Entscheidung vom 16.10.2019 (Az. VIII ZR 340/18) hat der BGH die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, welche auf einen 20 Jahre alten Mietspiegel gestützt war, verneint.
Der BGH führt in der der Entscheidung an, dass das Gesetz davon ausgehe, dass grundsätzlich ein Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel innerhalb einer Frist von zwei Jahren bestehe. Zwar sei zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel gestattet, wenn bei Abgabe des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters kein Mietspiegel vorhanden sei, bei dem die Vorschriften zur Aktualisierung eingehalten wären. Aus dieser Regelung folge allerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Vermieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens heranziehen könne, sofern ein neuer Mietspiegel nicht erstellt, beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen wäre.
Das bedeutet in praktischer Hinsicht, dass sich ein Vermieter zwar grundsätzlich auf einen veralteten Mietspiegel bei der Mieterhöhung berufen kann, dass jedoch ein „zu alter“ Mietspiegel gegebenenfalls nicht ausreichend sein kann, um das Erhöhungsverlangen wirksam zu begründen. Vermieter sollten daher darauf achten, bei der Mieterhöhung einen möglichst aktuellen Mietspiegel heranzuziehen.
Fragen zur Möglichkeit der Mieterhöhung beantwortet Ihnen gerne der Rechtsberater Ihres Ortsvereins.
