Videoüberwachung des Mietobjekts zulässig?
Im Rahmen unserer Sprechstunden kommt von Seiten unserer Mitglieder ab und an die Frage, ob eine Videoüberwachung ihres Mitobjekts zulässig wäre. Dahinter steht der Gedanke, dass man als Vermieter gerne Beweise dafür sammeln möchte, dass sich ein Mieter vertragswidrig verhält oder auch fahrlässig oder sogar bewusst Schäden an dem Mietobjekt herbeiführt. Die Beweisführung ist im späteren Verlauf einer sich möglicherweise anschließenden Auseinandersetzung aufgrund der hohen Anzahl von Personen, die Zugang zu einer Immobilie oder dessen Außenanlagen hat, oftmals schwierig.
Dem Sicherungsinteresse des Vermieters steht natürlich das Persönlichkeitsrecht der Personen, die sich im Bereich des Mietobjekts aufhalten, grundsätzlich entgegen. Neben dem möglichen Schädiger, der durch die Videoüberwachung „erwischt“ werden soll, halten sich im täglichen Leben natürlich viele weitere Personen im Bereich des Mietobjekts auf. Hierzu zählen neben den möglichen Nachbarn auch Dritte wie Postzusteller oder auch Spaziergänger. Die Installation von Überwachungskameras auf einem privaten Grundstück kann daher das Persönlichkeitsrecht dieser Personen erheblich beeinträchtigen. Daher muss jeweils im Einzelfall eine Abwägung zwischen dem Überwachungsinteresse des Vermieters und dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht Dritter stattfinden.
Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil aus dem Jahr 2010 hierzu angeführt, dass die Befürchtung, durch vorhandene Überwachungsgeräte überwacht zu werden, bereits dann gerechtfertigt sei, wenn sie aufgrund konkreter Umstände als nachvollziehbar und verständlich erscheint. Lediglich die hypothetische Möglichkeit eine Überwachung durch installierte Kameras oder anderweitige Überwachungsgeräte beeinträchtige das allgemeine Persönlichkeitsrecht rechts nicht. Daher sei die Installation einer Überwachungsanlage auf dem privaten Grundstück nicht rechtswidrig, wenn objektiv feststehe, dass öffentliche sowie fremde private Flächen nicht erfasst und somit Rechte von Dritten nicht beeinträchtigt würden.
Eine Beeinträchtigung lege demnach jedenfalls dann bereits vor, wenn die Rechte von weiteren Mietern in dem Mietshaus oder auch von Grundstücksnachbarn durch die Bewachung beeinträchtigt würden. Der Vermieter muss daher bei der Installation der Überwachungsanlage auf seinem Grundstück sicherstellen, dass weder der öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder auch der gemeinsame Zugang zu Privatgrundstücken durch die Kameraüberwachung erfasst würde.
Hierbei ist auch zu beachten, dass auch Kameraattrappen unter diese Regelung fallen, da für den Dritten nicht erkennbar ist, ob es sich um eine Attrappe oder eine funktionsfähige Überwachungsanlage handelt.
Nach einem Urteil des europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2019 kann eine Videoüberwachung in Wohngebäuden zulässig sein. Hierfür bedarf es eines berechtigten Interesse des Hauseigentümers. In dem dortigen Sachverhalt wurde dies durch die Gewährleistung des Schutzes und der Sicherheit von Mietern und Eigentum vor Wohnungseinbrüchen begründet. In dem dortigen Sachverhalt war die Kamera auf die Fassade des Gebäudes gerichtet, zudem waren zwei weitere Kameras im Foyer des Erdgeschosses und im Aufzug des Gebäudes installiert worden.
Ausgehend der aufgezeigten Rechtsprechung besteht eine Tendenz dahingehend, dass eine Videoüberwachung von Grundstücken durch Vermieter grundsätzlich möglich ist. Grundsätzlich ist hierbei jedoch ebenso zu beachten, dass Persönlichkeitsrechte Dritter nicht verletzt werden. Eine Überwachung, welche öffentliche Bereiche oder Grundstücke von Nachbarn erfasst, wäre demnach als unzulässig anzusehen.
